온라인 임장 마포편 (2): 상암월드컵파크·마포태영, KB시세로 다시 계산한 대출과 필요 현금

상암월드컵파크5단지와 마포태영은 확인한 KB시세가 15억원을 넘어, 주택담보대출 6억원 상한을 받을 수 없습니다. 반면 7단지는 KB시세가 15억원 아래지만, 은행이 조회하는 한국부동산원 가격까지 확인해야 구간이 정해집니다. (1)편의 실거래가 비교에 이어, 이번에는 (1)편에서 고른 여섯 단지의 호가와 KB시세를 확인하고 대출액을 가정해 필요한 현금을 계산했습니다.

확인한 매물 호가와 KB시세, 같은 면적의 최근 실거래

2026년 9월 27일에 네이버부동산과 KB부동산에서 여섯 단지를 확인했습니다. 네이버부동산에서는 매매 매물 가운데 해당 타입만 걸러 동일매물 묶기를 적용하고 랭킹순 상단부터 보았습니다. 이번 비교에 포함한 매물은 9단지와 성산월드타운대림이 각 2건, 5단지가 3건이고 나머지 세 곳은 각 4건입니다. 최근 실거래는 (1)편처럼 84·59제곱미터형 전체에서 고르지 않고, 선택한 타입과 전용면적이 같은 거래 중 계약일이 가장 늦은 건입니다.

단지 · 타입(전용㎡)	확인 매물 호가	KB시세 일반평균 (하위～상위)	동일 전용면적 최근 실거래
상암월드컵파크9단지 114A (84.89)	12.0～12.7억 (2건)	11.7억 (11.3～12.05억)	11.85억 (8월 28일, 15층)
성산월드타운대림 117A (84.54)	12.7～13.0억 (2건)	12.25억 (11.4～12.75억)	12.37억 (8월 11일, 21층)
상암월드컵파크7단지 109A (84.90)	13.9～15.5억 (4건)	13.6억 (13.15～14.15억)	13.85억 (8월 21일, 10층)
상암월드컵파크5단지 108B1 (84.67)	17.0～18.0억 (3건)	15.45억 (14.4～15.9억)	13.5억 (7월 20일, 5층)
상암월드컵파크2단지 83AB (59.92)	13.5～14.3억 (4건)	12.75억 (12.25～13.35억)	13.0억 (7월 31일, 18층)
마포태영 83 (59.40)	17.4～18.0억 (4건)	16.5억 (15.65～17.25억)	16.0억 (9월 14일, 1층)

(네이버부동산·KB부동산은 2026년 9월 27일 확인. KB시세 기준일은 9월 25일이고 상암월드컵파크2단지만 9월 18일입니다. 실거래는 국토교통부 자료의 계약일 기준이며, 마포태영은 국토교통부 자료에 「대흥동태영아파트」로 표기됩니다. (1)편 표의 최근 거래가(7단지 13.6억원, 5단지 16.0억원)는 84제곱미터형 전체에서 계약일이 가장 늦은 거래여서 이번 표와 전용면적이 다릅니다. 호가는 매도인이 제시한 가격으로 거래가 성사된 금액이 아닙니다.)

확인한 매물 중 최저 호가는 여섯 곳 모두 KB시세 일반평균가보다 높았습니다. 차이는 9단지와 7단지가 3천만원으로 가장 작았고 5단지가 1억 5,500만원으로 가장 컸습니다. 다만 최저 호가가 저층 매물인 곳이 있습니다. 9단지의 12.0억원 매물은 저층, 성산월드타운대림의 12.7억원 매물은 1층이어서 같은 단지의 중·고층 매물과 바로 비교하기는 어렵습니다.

KB시세와 최근 실거래의 관계는 단지마다 달랐습니다. 9단지·성산월드타운대림·7단지·2단지는 KB시세 일반평균가가 최근 실거래보다 1,200만～2,500만원 낮았고, 5단지 108B1 타입과 마포태영은 반대로 각각 1억 9,500만원, 5천만원 높았습니다. 5단지 108B1의 최근 실거래는 7월 5층 거래로 지금의 KB시세보다 낮습니다. 8월에는 같은 단지에서 15.5억원과 16.0억원 거래가 있었지만 다른 타입이어서, 이 차이만으로 108B1 타입의 가격이 얼마나 올랐는지 판단하기는 어렵습니다. 마포태영의 16.0억원도 1층 거래이고, 6월에는 10층이 17.2억원에 거래되었습니다.

15억원을 넘는지는 매매가가 아니라 시가로 봅니다

호가와 KB시세를 비교할 때는 대출 한도의 기준도 구분해야 합니다. 가격 구간은 매매가가 아니라 은행이 판단하는 시가로 정하기 때문입니다. 금융위원회는 수도권·규제지역의 주택 구입 목적 주택담보대출 한도를 주택가격(시가)에 따라 나눴습니다. 시가 15억원 이하는 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원이고 2025년 10월 16일부터 적용되었습니다(금융위원회 2025. 10. 15. 발표). 같은 발표에 별첨된 FAQ는 이 시가를 기존 감독규정·시행세칙의 시가 산정방식에 따라 대출 신청일 기준으로 판단하고, 한국부동산원 가격이나 KB부동산시세 일반평균가 같은 공신력 있는 기관의 평가자료를 쓴다고 설명합니다.

은행의 시가 산정방식은 금융감독원 은행업감독업무시행세칙 별표 18 제5-2호에 있습니다. 은행이 조회할 수 있는 한국부동산원의 층별·호별 격차율 지수로 산정한 가격과 KB부동산시세의 일반평균가 중 높은 가격을 시가로 보고, 이 가격이 없을 때만 감정평가액 등을 씁니다. 이 글에서는 KB시세 일반평균가를 참고해 계산용 구간을 가정했으며, 한국부동산원 가격은 확인하지 못했습니다.

두 가격 중 높은 쪽이 시가이므로, 5단지와 마포태영은 KB시세만으로도 시가가 15억원을 넘는다는 것을 확인할 수 있습니다. 한국부동산원 가격이 더 낮더라도 6억원 구간이 될 수는 없고, 5단지를 108B1 타입의 7월 거래가인 13.5억원에 산다고 해도 마찬가지입니다. 다만 4억원 구간은 은행이 판단한 시가가 25억원 이하라는 전제입니다. 7단지는 KB시세가 13.6억원이라 확인한 매물 중 가장 비싼 15.5억원 매물을 사도 6억원 구간에 해당할 수 있지만, 한국부동산원 가격까지 15억원 이하여야 합니다.

확인한 매물 중 최저 호가로 계산한 현금

아래 표는 9단지·2단지·7단지와 성산월드타운대림의 은행 시가가 15억원 이하이고, 5단지와 마포태영은 15억원 초과 25억원 이하이며, 은행 심사에서도 각각 6억원과 4억원을 받을 수 있다는 가정으로 계산했습니다. 실제 대출 가능액을 확인한 결과는 아닙니다. 무주택 세대의 생애최초 구입이고, 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 제한하는 DSR 심사도 통과한다고 보았습니다. 생애최초 구입자는 LTV(주택 담보가치 대비 대출 비율)가 70%까지 적용되는데(금융위원회 2025. 6. 27. 발표), 여섯 곳 모두 KB시세의 70%가 가정한 대출액보다 큽니다.

단지 · 면적	확인 매물 중 최저 호가	KB시세 일반평균	가정한 대출액	감면 전 필요 현금
상암월드컵파크9단지 84	12.0억 (저층)	11.7억	6억	6억 3,960만원
성산월드타운대림 84	12.7억 (1층)	12.25억	6억	7억 1,191만원
상암월드컵파크2단지 59	13.5억	12.75억	6억	7억 9,455만원
상암월드컵파크7단지 84	13.9억	13.6억	6억	8억 3,587만원
상암월드컵파크5단지 84	17.0억	15.45억	4억	13억 5,610만원
마포태영 59	17.4억	16.5억	4억	13억 9,742만원

(필요 현금은 호가에서 대출액을 빼고 취득세 3%와 지방교육세 0.3%를 더한 금액이며, 생애최초 취득세 감면은 반영하지 않았습니다. 취득세는 지방세법 제11조 제1항 제8호 다목의 9억원 초과 주택 세율, 지방교육세는 같은 법 제151조 제1항 제1호에 따른 값입니다. 전용 85제곱미터 이하라 농어촌특별세는 없고, 중개보수와 등기·이사 비용은 뺐습니다.)

표의 계산을 (1)편에서 비교한 7단지와 5단지로 따라가 보겠습니다. 필요 현금은 매매대금에서 대출액을 빼고 취득세와 지방교육세를 더한 금액입니다.

7단지 84 (최저 호가 13.9억 · 대출 6억 가정)
필요 현금	13.9억 − 6억 + 13.9억 × 3.3%	8억 3,587만원
5단지 84 (최저 호가 17억 · 대출 4억 가정)
필요 현금	17억 − 4억 + 17억 × 3.3%	13억 5,610만원
차이	매매대금 3억 1,000만원 + 대출 2억원 + 세금 1,023만원	5억 2,023만원

가정한 대출액과 세금을 반영하면, 두 단지의 현금 차이는 매매대금 차이보다 2억 1,023만원 커집니다. 면적이 작아도 필요한 현금이 적은 것은 아닙니다. 같은 표에서 마포태영 59제곱미터형은 7단지 84제곱미터형보다 현금이 5억 6,155만원 더 필요합니다.

9단지의 12.0억원 매물은 취득당시가액이 12억원 이하여서, 본인과 배우자의 주택 소유 이력 등 생애최초 요건을 충족하고 직접 거주할 목적으로 취득하면 취득세 산출세액에서 200만원을 공제받습니다(지방세특례제한법 제36조의3 제1항). 다만 취득 후 3년 이내에 매각하거나 임대하는 등 같은 조 제4항의 사유가 생기면 감면세액이 추징될 수 있습니다.

생애최초 구입이 아니라면 계산이 달라집니다. 서울 규제지역에서 일반 무주택자의 LTV는 40%입니다(금융위원회 10.15 대책 FAQ). 이번에 비교한 15억원 이하 네 곳은 KB시세를 담보가치로 가정하면 그 40%가 모두 6억원보다 작아, 7단지는 5억 4,400만원, 9단지는 4억 6,800만원까지만 나옵니다. 이때는 KB시세가 낮을수록 대출도 그만큼 줄어듭니다. 은행은 KB시세 일반평균가·한국부동산원 가격·감정평가액·국세청 기준시가 중 하나를 골라 그 가격 이내에서 담보가치를 정합니다(같은 세칙 별표 18 제5호 가목).

계약 전에 확인할 시가와 대출 조건

10월 15일 발표의 별첨 FAQ에 따르면 가격 구간은 대출 신청일의 시가로 판단하고, KB시세는 기준일마다 바뀝니다. 5단지 108B1 타입의 KB시세는 15억원보다 4,500만원 높습니다. KB시세가 15억원 이하로 내려가더라도 은행이 조회하는 한국부동산원 가격도 15억원 이하여야 6억원 구간에 해당합니다.

그래서 15억원 근처에 있는 단지는 가계약 전에 은행에서 매수할 동·호의 한국부동산원 가격과 KB시세 일반평균가를 함께 확인하고, 높은 쪽이 15억원을 넘는지 보는 편이 안전합니다. 계약일과 대출 신청일 사이가 길다면 그 기간의 시세 변동도 자금계획에 넣어야 합니다.

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참고 자료

• 국토교통부 아파트 매매 실거래가 상세자료 (마포구, 계약일 2026년 3～9월, 2026년 9월 27일 수집)
• 네이버부동산 매물 목록, KB부동산 KB시세 (2026년 9월 27일 확인, KB시세 기준일 9월 25일·상암월드컵파크2단지 9월 18일)
• 금융위원회 「가계부채 관리 강화 방안」 (2025. 6. 27. 발표, 6. 28. 시행)
• 금융위원회 「주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안」과 별첨 「대출수요 관리 강화 방안」 주요 FAQ (2025. 10. 15. 발표, 10. 16. 시행)
• 금융위원회 「10.15 주택시장 안정화 대책」 관련 FAQ (2025. 10. 17.)
• 금융감독원 은행업감독업무시행세칙 별표 18 (주택관련 담보대출 등에 대한 리스크관리 세부기준)
• 지방세법 제11조(부동산 취득의 세율)
• 지방세법 제151조(과세표준과 세율)
• 지방세특례제한법 제36조의3(생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면)

호가와 KB시세는 2026년 9월 27일에 확인한 값이며 이후 바뀔 수 있습니다. 대출 규제와 세율은 2026년 9월 기준이고, 실제 한도와 세액은 은행과 관할 지자체에서 확인하시기 바랍니다.