토지이용계획확인서 보는법, 용적률 계산 전 대지면적과 도로 확인

건축 규모를 검토할 때는 토지이용계획확인서의 세분된 용도지역과 중첩 규제부터 확인합니다. 이어 계획도로에 포함되는 면적과 건축법상 도로 요건을 대조해야 규모 계산에 쓸 조건을 정리할 수 있습니다. 이 서류는 흔히 토지이용계획확인원이라고 부르며, 토지이용규제 기본법 제10조 제1항에 따라 시장·군수·구청장이 발급합니다. 확인서에는 지역·지구등의 지정 내용, 그 안에서의 행위제한 내용, 대통령령이 정한 그 밖의 사항이 담깁니다.

다만 같은 법 시행령 제9조 제2항은 행위제한 내용을 제외하고 발급을 신청할 수 있게 합니다. 받은 확인서에 그 부분이 있는지부터 확인한 뒤, 건축 규모를 검토할 때는 다음 순서로 봅니다.

1. 세분된 용도지역, 용도지구와 지구단위계획구역
2. 도시·군계획시설 도로의 저촉·접합 표시
3. 토지거래허가구역, 도시·군관리계획 입안사항 같은 나머지 표시
4. 건축법상 도로와 대지의 접면

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용도지역과 그 위에 겹치는 제한

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조 제1항은 국토를 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분하고, 제2항은 이를 대통령령에 따라 다시 세분할 수 있게 합니다. 확인서의 지정 내용에서 세분된 용도지역 이름을 확인하고, 조례를 찾을 때도 그 명칭을 기준으로 대조합니다.

그런데 용도지역만으로 판단이 끝나지는 않습니다. 제76조는 용도지역과 용도지구마다 건축물의 용도·종류·규모 제한을 두고, 지구단위계획구역이면 제52조 제1항 제4호에 따라 계획으로 정한 용도제한·건폐율·용적률·높이 한도가 적용됩니다. 지구단위계획은 특정 구역의 건물 용도·높이·배치 등을 따로 정해 둔 세부 계획이어서 조례 수치와 다를 수 있습니다. 확인서에 이런 구역 표시가 함께 있으면 결정도서까지 대조해야 실제 규모를 검토할 수 있습니다.

법률의 일반 상한과 조례의 적용 수치

용도지역을 확인했다면 다음은 얼마나 지을 수 있는지입니다. 건폐율은 대지면적에서 건물이 차지하는 바닥 면적(건축면적)의 비율이고, 용적률은 대지면적에서 모든 층의 바닥면적을 합한 연면적의 비율입니다. 제77조 제1항과 제78조 제1항은 용도지역별 건폐율·용적률의 일반 상한을 두면서, 실제 수치는 그 범위에서 대통령령 기준에 따라 특별시·광역시·시·군 조례로 정하도록 합니다. 표를 참고할 때는 법률의 일반 상한인지, 해당 지자체 조례의 적용 수치인지 구분해야 합니다.

문제는 두 수치로 계산한 면적이 크게 다르다는 점입니다. 주거지역 필지의 산정 대지면적 300㎡에 건폐율 50%, 용적률 150%를 적용하면 계산상 한도는 건축면적 150㎡, 용적률 산정용 연면적 450㎡입니다. 반면 주거지역의 법률상 일반 상한인 500%를 이 대지에 적용한 1,500㎡는 해당 토지의 적용 용적률로 계산한 면적과 다릅니다. 또한 건축법 시행령 제119조 제1항 제4호는 지하층과 부속 주차용 지상층 면적 등을 용적률 산정에서 제외하므로, 이 수치를 건물 전체 연면적과 같게 보면 안 됩니다.

다만 아래 표는 제1항의 일반 상한입니다. 같은 조 제3항 이하에 특례와 완화 규정이 있으므로, 조례 수치가 표보다 높다는 이유만으로 잘못된 수치라고 판단하지 않습니다.

용도지역	건폐율 상한	용적률 상한
주거지역	70%	500%
상업지역	90%	1,500%
공업지역	70%	400%
녹지지역	20%	100%
계획관리지역	40%	100%
보전·생산관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역	20%	80%

(국토계획법 제77조 제1항·제78조 제1항의 일반 상한, 2026. 9. 기준)

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「소로2류(저촉)」과 대지면적

도시·군계획시설은 도로·공원·학교처럼 도시계획으로 위치를 정해 둔 시설이고, 이 칸에서 가장 자주 보는 표시가 도로입니다. 소로2류는 도시·군계획시설의 결정·구조 및 설치기준에 관한 규칙 제9조 제2호에 따라 폭 8미터 이상 10미터 미만인 도로입니다. 괄호 안이 저촉이면 그 계획도로의 부지가 필지 일부와 겹친다는 뜻이고, 실무에서는 경계에 맞닿기만 한 경우를 접합으로 읽습니다.

따라서 도로에 저촉된 부분은 건축 제한과 대지면적 산정을 구분해 확인합니다. 국토계획법 제64조 제1항은 계획시설 부지의 다른 건축물 건축을 원칙적으로 제한하고, 건축법 시행령 제119조 제1항 제1호 나목은 도시·군계획시설에 포함되는 대지를 원칙적으로 대지면적에서 제외합니다. 별도 예외나 다른 제외 면적이 없고 300㎡ 중 도로에 포함되는 면적이 40㎡로 확인됐다면, 건폐율·용적률 계산에 적용할 대지면적은 260㎡입니다. 앞의 건폐율 50%, 용적률 150%를 적용하면 도로 면적 제외 후 계산상 한도는 건축면적 130㎡, 용적률 산정용 연면적 390㎡입니다. 확인도면으로는 겹치는 위치를 보고, 제외할 면적은 시설 결정도서와 지적 경계를 대조해 확정합니다.

오래된 계획도로의 실효와 예외

저촉된 도로가 오래전에 결정된 채 만들어지지 않았다면 그 결정이 지금도 유효한지부터 봅니다. 국토계획법 제48조 제1항은 고시일부터 20년이 지날 때까지 사업이 시행되지 않으면 그 다음날 시설결정이 효력을 잃는다고 정합니다.

반면 결정이 유효한 경우에는 제64조 제2항의 요건을 봅니다. 고시 후 2년간 사업이 시행되지 않았고 단계별 집행계획이 없거나 제1단계에 포함되지 않았다면 가설건축물, 시설 설치에 지장이 없는 공작물, 개축·재축과 그에 필요한 형질 변경이 허가 대상이 될 수 있습니다. 일반 건축물의 신축 허가는 이 항의 허용 목록에 없으며, 제1항 단서의 예외는 별도로 확인합니다.

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토지거래허가구역과 입안 중인 계획

도로까지 확인했다면 이제 계약 자체를 제한하는 표시를 봅니다. 토지거래허가구역은 투기 우려가 있는 지역에서 일정 면적을 넘는 토지를 사고팔 때 시장·군수·구청장의 허가를 받게 한 구역입니다. 이 표시가 있으면 계약 전에 지정 공고와 허가 대상 여부부터 확인합니다. 현행 지정 근거는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조이고, 제11조에 따라 거래 당사자와 대상 토지, 면적이 허가 대상에 해당하는지 봅니다. 같은 조 제6항은 허가 없이 체결한 토지거래계약의 효력이 발생하지 않는다고 정합니다. 참고로 확인서 기재 사항을 정한 토지이용규제 기본법 시행령 제9조 제4항 제1호는 삭제된 국토계획법 제117조를 아직 인용하고 있습니다.

여기에 도시·군관리계획 입안사항도 확인합니다. 토지이용규제 기본법 시행규칙 제2조 제2항은 입안사항과 건축법상 지정도로 등도 확인서에 기재하도록 정합니다. 입안사항이 있으면 입안도서에서 대상 필지와 계획 내용을 확인하고, 담당 부서에 현재 진행 단계와 변경 여부를 확인합니다.

건축법상 도로와 접면

마지막으로 건물을 지으려면 대지가 법이 인정하는 도로에 닿아 있어야 합니다. 접면 길이를 재기 전에 건축법 제2조 제1항 제11호에 해당하는 도로인지와 도로 너비를 확인합니다. 이 조항의 도로는 원칙적으로 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로로서 관계 법령에 따라 고시되거나 위치가 지정·공고된 도로이며, 그 예정도로도 포함합니다. 지형상 자동차 통행이 불가능한 경우와 막다른 도로에는 별도 구조·너비 기준이 적용됩니다.

도로의 법적 지위를 확인한 뒤 접면 길이를 봅니다. 건축법 제44조 제1항은 자동차전용도로를 제외한 도로에 대지가 2미터 이상 접하는 것을 원칙으로 정하며, 같은 항 단서에 예외를 둡니다. 또한 시행령 제28조 제2항은 연면적 합계 2천㎡ 이상, 공장은 3천㎡ 이상이면 너비 6미터 이상 도로에 4미터 이상 접하도록 정합니다. 축사·작물 재배사 등에는 이 기준의 적용 제외가 있어 용도와 조례상 규모도 확인합니다. 저는 임장 때 서류에 표시된 경계와 실제 출입 여건을 대조하고, 기존 건물이 있으면 건축물대장의 위반건축물 표시도 함께 확인합니다.

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• 확인서에 행위제한 내용이 포함되어 있는가
• 세분된 용도지역·용도지구·지구단위계획과 조례의 건폐율·용적률
• 계획도로 저촉 위치와 대지면적에서 제외할 면적
• 시설결정 실효 여부, 토지거래허가 대상 여부, 입안사항
• 건축법상 도로 여부·너비·접면 길이와 규모별 접도 기준

참고 법령

• 토지이용규제 기본법 제10조(토지이용계획확인서의 발급 등)
• 토지이용규제 기본법 시행령 제9조(토지이용계획확인서의 발급)
• 토지이용규제 기본법 시행규칙 제2조(토지이용계획확인서 등)
• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조(용도지역의 지정)
• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제48조(도시ㆍ군계획시설결정의 실효 등)
• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제52조(지구단위계획의 내용)
• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제64조(도시ㆍ군계획시설 부지에서의 개발행위)
• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조(용도지역 및 용도지구에서의 건축물의 건축 제한 등)
• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조(용도지역의 건폐율)
• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조(용도지역에서의 용적률)
• 도시ㆍ군계획시설의 결정ㆍ구조 및 설치기준에 관한 규칙 제9조(도로의 구분)
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조(토지거래허가구역의 지정)
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조(허가구역 내 토지거래에 대한 허가)
• 건축법 제2조(정의)
• 건축법 제44조(대지와 도로의 관계)
• 건축법 시행령 제28조(대지와 도로의 관계)
• 건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법)

법령은 개정될 수 있으므로 실제 적용 시점의 조문을 확인하시기 바랍니다.