전입세대확인서·확정일자 부여현황, 선순위 보증금 확인 순서와 한계

전세·월세 계약이나 주택 매수 전에는 기존 임차인의 보증금과 권리관계를 확인해야 합니다. 전입세대확인서(실무와 검색에서 흔히 「전입세대열람원」이라 부르는 서류)와 확정일자 부여현황을 함께 보되, 두 서류에 모든 임대차가 드러나지는 않으므로 실제 계약서도 확인합니다.

	전입세대확인서	확정일자 부여현황
근거	주민등록법 제29조의2	주택임대차보호법 제3조의6, 시행령 제6조
보여 주는 것	세대주·동거인 이름과 전입일자	확정일자 부여일, 보증금·차임, 임대차기간
검토하는 권리	대항력 (집주인이 바뀌어도 임대차를 주장할 수 있는 효력)	우선변제권 (경매대금에서 뒤 순위보다 먼저 보증금을 받는 권리)
뗄 수 있는 사람	소유자·임차인과 세대원, 계약서를 쓴 본인, 위임받은 사람	이해관계인, 임대인 동의를 받은 임차예정자

두 서류가 각각 무엇을 보여 주나

전입세대확인서는 누가 언제 들어왔는지를 보여 줍니다

주민등록법 제29조의2에 따라 전입세대확인서에는 해당 주소에 주민등록이 되어 있는 세대주와 동거인의 이름과 전입일자가 나오며, 말소 또는 거주불명으로 등록된 사람도 포함됩니다. 따라서 이름이 올라 있다는 사실과 지금 실제로 산다는 사실은 구분해서 보셔야 합니다.

이 날짜가 중요한 이유는 대항력 때문입니다. 대항력은 집주인이 바뀌어도 임차인이 새 주인에게 계약 기간 동안 살고 보증금을 돌려받겠다고 주장할 수 있는 효력입니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 집을 넘겨받아 들어오고(인도) 주민등록을 마친 다음 날부터 이 효력이 생긴다고 정하고, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다.

대항력은 주택을 인도받은 날과 전입신고를 마친 날 중 늦은 날의 다음 날부터 생기므로, 전입일만 보고 순위를 정하면 안 됩니다. 이미 주택을 인도받은 임차인이 전입신고를 한 날 근저당권 설정등기가 접수됐다면 근저당권이 앞섭니다.

확정일자 부여현황은 보증금과 확정일자를 보여 줍니다

전입세대확인서로는 보증금을 알 수 없어 확정일자 부여현황을 함께 확인합니다. 확정일자는 임대차계약서가 그 날짜에 존재했다는 사실을 증명하기 위해 주민센터나 등기소 같은 기관이 부여하는 날짜입니다. 주택임대차보호법 제3조의6에 따라 부여기관은 주택 소재지와 부여일, 계약서의 보증금과 월세 등 차임을 장부에 기록하며, 부여현황은 그 내용을 확인하는 서류입니다.

여기서는 보증금뿐 아니라 확정일자를 받은 날짜도 중요합니다. 제3조의2 제2항은 집을 넘겨받고 주민등록을 마친 요건에 확정일자까지 갖춘 임차인에게 우선변제권, 즉 경매나 공매의 매각대금에서 뒤 순위 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리를 줍니다. 결국 앞선 임차인이 몇 명인지보다 그들이 먼저 가져갈 수 있는 금액과 순위가 판단 기준이 됩니다.

매수인과 낙찰자는 무엇을 부담하나

두 서류로 앞선 보증금을 확인했다면, 다음 질문은 그 금액을 누가 어떻게 부담하느냐입니다. 집을 매매로 사는 경우와 경매로 낙찰받는 경우가 다릅니다.

매매로 사면 임대인 자리를 그대로 이어받습니다

제3조 제4항은 임차주택을 산 사람이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 대항력을 갖춘 임차인이 있는 집을 사면 매수인은 그 임대차를 그대로 이어받고, 계약이 끝날 때 보증금을 돌려줄 의무도 함께 집니다. 따라서 매수인은 승계할 보증금과 매도인에게 실제 지급할 잔금을 구분해 자금계획을 세워야 합니다.

경매로 낙찰받으면 돌려받지 못한 보증금을 따져야 합니다

경매에서는 확인한 보증금 중 낙찰자가 반환할 금액을 따로 계산해야 합니다. 제3조의5에 따라 임차권은 경매로 소멸하는 것이 원칙이지만, 낙찰자에게 대항할 수 있는 임차인이 보증금을 전부 돌려받지 못하면 임차권이 남습니다. 이때 미반환 보증금을 낙찰자가 부담하는 문제가 생깁니다.

이 금액을 가리려면 먼저 주택 인도일과 전입일을 등기부의 근저당권 설정 시점과 대조한 뒤, 임차인이 법원에 보증금 배당을 요청했는지(배당요구)와 예상 배당액을 확인합니다. 임차인이 실제 배당금을 받으려면 주택을 양수인인 낙찰자에게 인도해야 하므로, 예상 배당액과 주택 인도 여부는 구분해 확인합니다(제3조의2 제3항).

계약 전에 누가 뗄 수 있나

두 서류가 필요하다는 점은 분명한데, 실무에서 막히는 곳은 발급 단계입니다. 누가 뗄 수 있는지가 서류마다 다르고, 계약을 검토하는 단계에서는 둘 다 바로 떼기 어렵습니다.

전입세대확인서는 계약서를 쓴 뒤라면 본인이 뗄 수 있습니다

전입세대확인서는 소유자와 임차인 본인 및 그 세대원, 그리고 매매계약이나 임대차계약을 체결한 본인이 신청할 수 있습니다. 이들에게 위임받은 사람도 신청할 수 있고, 경매에 참가하려는 사람, 감정평가법인이나 근저당을 설정하려는 금융회사, 현황조사를 하는 집행관 같은 경우도 따로 정해져 있습니다. 반대로 계약서를 쓰기 전이라면 소유자 등의 위임이나 이런 별도 자격이 있어야 뗄 수 있습니다.

확정일자 부여현황은 이해관계인이거나 임대인 동의가 있어야 합니다

확정일자 부여현황은 더 제한적입니다. 제3조의6은 임대차에 이해관계가 있는 사람이 요청하면 기관이 정당한 이유 없이 거부할 수 없도록 하고, 계약을 하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 요청할 수 있게 합니다. 이해관계인의 범위는 시행령 제5조가 정합니다.

• 해당 주택의 임대인·임차인과 소유자
• 그 주택이나 대지의 등기부에 올라 있는 권리자 중 법무부령으로 정하는 자
• 임차인의 우선변제권을 넘겨받은 금융기관
• 임대인 본인이나 부모·자녀 등 직계존속·직계비속의 실제 거주를 이유로 계약갱신을 거절당한 종전 임차인(제6조의3 제1항 제8호)

집을 사려는 사람은 매매계약을 체결했다는 사실만으로는 이해관계인에 해당하지 않습니다. 소유권이전등기를 마치면 소유자 자격으로 요청할 수 있으므로, 계약 전에는 매도인에게 부여현황과 임대차계약서를 받아 확인합니다. 반면 세를 들려는 사람은 임대인의 동의를 받아 요청할 수 있고, 제3조의7은 임대인이 임대차계약을 체결할 때 이 정보를 임차인에게 보여 주도록 하되 계약 전에 정보 요청에 동의해 주는 것으로 대신할 수 있게 합니다.

받을 수 있는 내용도 요청 자격에 따라 다릅니다. 시행령 제6조에 따르면 임대인·임차인 자격으로는 자기가 당사자인 계약의 상대방 인적사항까지 볼 수 있고, 소유자나 임차예정자 자격으로 받는 정보에는 이름이 포함되지 않습니다.

요청하는 사람	받을 수 있는 내용
임대인·임차인 (자기가 당사자인 계약)	임대차목적물, 임대인·임차인 인적사항, 확정일자 부여일, 보증금·차임, 임대차기간
소유자·등기부상 권리자·승계 금융기관, 임대인 동의를 받은 임차예정자	임대차목적물, 확정일자 부여일, 보증금·차임, 임대차기간

앞의 목록에 있는 종전 임차인은 예외입니다. 실거주를 이유로 갱신을 거절당한 종전 임차인은 갱신되었을 기간 중 존속하는 임대차계약의 정보를 요청할 수 있으며, 인적사항은 성명·법인명·단체명으로 제한됩니다(시행령 제6조 제1항).

계약 전 확인 순서

두 서류에 드러나지 않는 임대차가 있을 수 있습니다. 확정일자를 받지 않은 임차인은 부여현황에 나오지 않지만, 입주와 전입신고를 마친 다음 날부터 대항력은 있을 수 있기 때문입니다. 그래서 다음 순서로 계약서와 실제 거주관계까지 확인합니다.

1. 두 서류의 주소와 조회 범위가 같은 집인지 맞춥니다.
2. 전입세대가 실제 임차인인지 확인한 뒤 부여현황의 계약과 대조합니다. 소유자나 임차예정자 자격으로 받는 부여현황에는 이름이 없으므로 호수와 계약기간은 단서로만 쓰고, 임대차계약서와 임대인·임차인 확인으로 해당 계약을 특정합니다.
3. 연결되지 않는 세대는 실제 임대차관계를 추가로 확인하고, 연결된 계약도 갱신·보증금 변경·일부 반환 여부를 확인해 현재 반환할 보증금을 따집니다.
4. 확인한 전입일·실제 입주일·확정일자 부여일을 등기부의 근저당권 설정 시점과 함께 봅니다. 경매라면 임차인이 법원에 보증금 배당을 요청했는지와 예상 배당액도 확인합니다.

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참고 법령

• 주민등록법 제29조의2(전입세대확인서의 열람 또는 교부)
• 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
• 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수)
• 주택임대차보호법 제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸)
• 주택임대차보호법 제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등)
• 주택임대차보호법 제3조의7(임대인의 정보 제시 의무)
• 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
• 주택임대차보호법 시행령 제5조(주택의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위)
• 주택임대차보호법 시행령 제6조(요청할 수 있는 정보의 범위 및 제공방법)

법령은 개정될 수 있으므로 실제 적용 시점의 조문을 확인하시기 바랍니다.