건축물대장 위반건축물 표시가 없어도 변동사항란을 확인해야 하는 이유

건축물대장 첫째면에 「위반건축물」 표시가 없어도 변동사항란의 위반·시정 이력은 확인해야 합니다. 다만 기록이 없다는 사실만으로 현재 위반이 없다고 단정할 수는 없으며, 위반 상태가 남아 있으면 매수인도 시정명령과 이행강제금(시정명령을 이행하도록 부과하는 금전 제재)의 상대방이 될 수 있습니다. 종전 소유자에 대한 명령이나 부과금이 자동으로 넘어오는 것은 아니므로, 매수 전에는 명령의 상대방과 시정기한, 부과 내역을 나누어 확인해야 합니다.

이 기준은 올해 1월 대법원 판결에서 확인됐습니다. 대법원은 2026년 1월 8일 대규모점포를 관리하던 회사 사건에서, 위법상태를 시정할 수 있는 법률상 또는 사실상의 지위에 있는 자는 이를 직접 초래하거나 관여하지 않았더라도 시정명령과 이행강제금 부과의 상대방이 될 수 있다고 판단했습니다. 고의나 과실도 원칙적으로 요구되지 않습니다. 매수인도 소유자로서 이러한 지위에 있을 수 있지만, 이 판결이 종전 소유자에게 내려진 명령이나 부과된 금액의 자동 승계를 인정한 것은 아닙니다.

(대법원 2026. 1. 8. 선고 2022두48653 판결)

그 위험을 서류에서 먼저 드러내는 것이 건축물대장입니다. 건축법 제79조 제4항은 허가권자가 시정명령을 하는 경우 건축물대장에 위반내용을 적도록 하고, 그 위임을 받은 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제8조 제1항은 시정명령을 할 때마다 「위반건축물」 표시와 위반일자, 위반내용, 시정명령한 내용을 기재하도록 정합니다. 같은 조 제2항은 그 표시를 별지 서식의 첫째면 장번호란 위에 하도록 위치까지 지정하므로, 대장을 열면 맨 윗줄에서 확인됩니다.

위반을 하지 않은 매수인이 왜 상대방이 되는가

그 답은 대장 기재의 근거가 된 건축법 제79조 제1항의 문언에 있습니다. 시정명령의 상대방으로 건축주와 공사시공자, 현장관리인에 더해 소유자, 관리자, 점유자를 나란히 적어 두었습니다. 위반 행위를 한 사람을 제재하는 데 그치지 않고 현재 위법상태를 제거할 수 있는 사람에게 이행을 명하는 조항이며, 앞의 대법원 판결이 확인한 법리도 같은 취지입니다.

따라서 매수 후에도 위반 상태가 남아 있으면 새 소유자에게 시정명령이 내려질 수 있습니다. 이 명령을 이행하지 않으면 건축법 제80조 제1항에 따라 상당한 이행기한을 정하고, 그 기한까지 이행하지 않을 때 이행강제금을 부과합니다. 부과 전에는 제3항에 따른 문서 계고(부과 예정 사실을 미리 알리는 절차)도 거쳐야 합니다.

이 이행강제금의 계산 방법은 위반 유형에 따라 달라집니다. 허가·신고 없이 건축하거나 건폐율(대지면적 대비 건축면적의 비율)·용적률(대지면적 대비 연면적의 비율) 한도를 초과한 경우에는 제1항 제1호를 적용합니다. 이때는 1제곱미터의 시가표준액(지방세 과세에 쓰는 기준 가격)의 100분의 50에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 위반 내용별 비율을 곱합니다. 아래는 그 비율을 적용하기 전 상한을 계산한 예시입니다.

비율 적용 전 상한 계산 예시
지방세법상 1㎡ 시가표준액    2,000,000원
  → × 100분의 50             1,000,000원
  → × 위반면적 20㎡         20,000,000원

2,000만 원은 위반 내용별 비율을 적용하기 전 상한을 보여 주는 예시이며,
실제 부과액은 아닙니다. 숫자는 산식 구조를 보이기 위한 예시입니다.

위 예시의 상한만으로는 실제 부과액을 알 수 없으므로 건축법 제80조에 따른 위반 내용별 비율과 감액·가중의 적용 여부를 확인해야 합니다. 제1항 단서는 연면적 60제곱미터 이하 주거용 건축물 등에 대해 각 호의 금액을 기준으로 그 2분의 1 범위에서 조례로 정하는 금액을 부과하도록 하고, 제2항은 영리목적이나 상습 위반 등에 대해 조례로 가중하도록 합니다.

그렇게 산정한 한 번의 부과액만으로는 매수인이 부담할 총액을 판단할 수 없으므로, 반복 부과 가능성도 확인해야 합니다. 같은 조 제5항에 따라 시정명령이 이행되지 않으면 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내에서 조례로 정한 횟수만큼 이행강제금이 반복 부과될 수 있습니다. 제6항은 시정하면 새로운 부과를 즉시 중지하되 이미 부과된 이행강제금은 징수하도록 하므로, 시정을 미룬 기간의 부과액은 시정 후에도 남습니다.

시정하지 않은 위반 상태를 인수하면 이행강제금이 조례로 정한 횟수에 따라 반복 부과될 수 있습니다.

반복 부과되는 이행강제금과 별도로 영업 인허가가 제한될 가능성도 확인해야 합니다. 건축법 제79조 제2항·제3항에 따르면, 시정명령을 받고 이행하지 않은 건축물에 대해 허가권자는 다른 법령에 따른 영업 등의 허가·면허·인가·등록·지정을 하지 않도록 요청할 수 있고, 요청받은 기관은 특별한 이유가 없으면 따라야 합니다. 다만 제2항 단서는 허가권자가 기간을 정하여 사용이나 영업을 허용한 주택과 대통령령으로 정하는 경우를 제외하므로, 위반 표시만으로 모든 영업 인허가가 거부된다고 볼 수는 없습니다. 상가나 근린생활시설의 임대수익을 검토할 때에는 업종별 영업 가능 여부와 개업 지연에 따른 공실·임대료 회수 위험을 함께 확인해야 합니다.

표시가 없는 대장이 위반 이력이 없다는 뜻은 아니다

영업 제한이나 반복 부과를 피하려고 위반 내용을 시정했다면, 현장 상태와 함께 대장에 어떻게 반영됐는지도 확인해야 합니다. 규칙 제8조 제4항은 위반 내용이 시정되거나 관계 법령 등의 변경으로 적법하게 된 경우 첫째면의 「위반건축물」 표시를 삭제하도록 합니다. 다만 같은 조 제3항에 따른 변동사항란에는 아래 내용이 남으므로, 첫째면만 보아서는 과거 이력을 알 수 없습니다.

변동사항란 기재 사항	근거
「위반건축물」이라는 표기를 한 사실	제8조 제3항 제1호
위반일자 · 위반내용 · 시정명령한 내용	제8조 제3항 제2호
시정되거나 관계 법령 변경으로 적법하게 된 내용	제8조 제3항 제3호

변동사항란에서는 위반 부위와 내용, 시정되거나 적법하게 된 내용을 확인하고, 그 기록을 현장과 대조해야 같은 부위의 현재 상태까지 확인할 수 있습니다. 위반 표시와 변동 이력이 모두 없더라도 현재 위반이 없다고 단정할 수는 없습니다. 시정명령 전의 위반은 대장에 나타나지 않을 수 있으므로, 대장과 도면의 면적·용도를 현장에서 확인한 상태와 비교해야 합니다.

이 비교에서 현장과 서류가 다르다면 사용승인 당시의 도면과 이후 변경 내역을 차례로 확인합니다. 대장의 사용승인일은 건축법 제22조에 따라 사용승인을 받은 시점을 알려 주지만, 그 뒤의 증축이나 용도변경까지 적법하다는 뜻은 아닙니다. 같은 조 제2항 단서에 따라 조례로 정한 건축물은 검사 없이 사용승인서를 받을 수도 있으므로, 날짜만으로 검사 여부를 단정해서도 안 됩니다. 현재 상태를 판단할 때는 승인 당시 도면에 이후 증축·대수선 등의 허가·신고 내역을 함께 대조해야 합니다.

앞에서 본 도면 대조 가운데 용도를 비교할 때는 대장에 적힌 용도와 현장에서 확인한 실제 사용 상태가 다른 부분부터 살펴봅니다. 건축법 제19조 제4항은 건축물의 용도를 자동차 관련 시설군부터 그 밖의 시설군까지 9개 시설군(용도를 묶은 분류)으로 나누고, 제2항은 번호가 작은 상위군으로 변경할 때는 허가를, 번호가 큰 하위군으로 변경할 때는 신고를 하도록 정합니다. 같은 시설군 안의 용도변경은 제3항에 따라 원칙적으로 건축물대장 기재내용의 변경을 신청합니다. 다만 건축법 시행령 제14조 제4항에 따른 신청 예외도 있으므로, 실제 용도가 다르다는 이유만으로 위반으로 단정할 수는 없습니다. 변경하려는 용도의 건축기준 충족 여부도 제19조 제1항에 따라 확인해야 합니다.

필요한 용도변경 절차를 거치지 않은 경우에는 시정명령과 이행강제금의 대상이 될 수 있습니다. 반복 부과 원칙은 적용되지만, 용도변경 위반의 금액은 앞의 무허가 건축 예시와 구분하여 건축법 제80조 제1항 제2호와 건축법 시행령 제115조의2 제2항에 따른 별표 15를 확인해야 합니다.

매수 전에 확인할 네 가지

지금까지 본 내용을 매수 검토 순서로 정리하면 다음과 같습니다.

1. 첫째면 「위반건축물」 표시와 시정명령의 상대방·시정기한
2. 변동사항란의 위반·시정 이력과 현재 현장 상태
3. 이행강제금 부과 내역, 위반 유형별 산정기준과 반복 부과 횟수를 정한 조례
4. 사용승인일 이후 면적·용도 변경의 허가·신고 여부와 신청 예외 해당 여부

위반이 확인되면 매수 계약에 시정 주체와 완료기한, 비용 부담을 구체적으로 정할 필요가 있습니다. 이행강제금 예상액뿐 아니라 시정 비용과 임대수익에 미치는 영향까지 검토해야 합니다.

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참고 판례

• 대법원 2026. 1. 8. 선고 2022두48653 판결 (건축이행강제금부과무효확인)

참고 법령

• 건축법 제19조(용도변경)
• 건축법 제22조(건축물의 사용승인)
• 건축법 제79조(위반 건축물 등에 대한 조치 등)
• 건축법 제80조(이행강제금)
• 건축법 시행령 제14조(용도변경)
• 건축법 시행령 제115조의2(이행강제금의 부과 및 징수)
• 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제8조(위반건축물의 기재)

법령은 개정될 수 있으므로 실제 적용 시점의 조문을 확인하시기 바랍니다.

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