브릿지론 본PF 전환이 막히면, 토지 매각대금과 손실은 어떻게 나뉠까

브릿지론은 주로 토지를 매입하는 단계에서 조달하는 대출이고, 본PF는 인허가를 받은 뒤 브릿지론 상환과 공사비에 쓰려고 다시 조달하는 대출입니다. 시행사가 본PF 대출금으로 브릿지론을 상환하는 과정을 「본PF 전환」이라고 부르고, 전환이 어려워지면 먼저 만기 연장이나 재구조화를 검토합니다. 이 글은 그래도 사업을 이어가지 못해 토지를 매각하는 경우를 다룹니다. 매각대금이 대출금보다 적으면 손실은 시행사 자기자금과 후순위 대출부터 생깁니다.

브릿지론과 본PF는 자금 용도와 상환재원이 다릅니다

아파트 개발사업은 토지를 먼저 매입하고, 인허가를 받고, 착공한 뒤 분양대금으로 공사비를 치르는 순서로 갑니다. 토지를 매입할 때는 아직 인허가도 시공사도 확정되지 않았기 때문에 사업이 실제로 될지 알 수 없습니다. 이 시점에 조달하는 대출이 브릿지론(bridge loan)이고, 통상 만기가 짧고 금리가 높습니다.

인허가를 받고 시공사가 정해지면 사정이 달라집니다. 시공사는 정해진 기한까지 공사를 마치는 책임준공을 약정하거나, 약정한 사유가 생기면 대출채무를 인수하는 채무인수를 약정해 대출의 회수 가능성을 높일 수 있습니다. 이런 장치를 신용보강이라고 하고, 분양이 시작되면 분양대금이라는 상환재원도 생깁니다. 이 단계에서 조달하는 본PF는 브릿지론보다 만기가 길고 금리가 낮은 경우가 많고, 실제 조건은 사업 위험과 신용보강에 따라 달라집니다. 시행사는 본PF 대출금의 일부로 금리가 높은 브릿지론을 먼저 상환합니다.

구분	브릿지론	본PF
시점	인허가 전, 토지 매입 때	인허가 후, 착공할 때
쓰는 곳	토지 매입대금	브릿지론 상환, 공사비
만기·금리	통상 짧고 높음	통상 길고 낮음
상환재원	본PF 대출금	분양대금

(브릿지론과 본PF의 기본 구조는 부동산 PF 대출 구조 글에 정리해 두었습니다. 자세한 내용은 해당 게시물을 참고 부탁드립니다.)

본PF로 넘어가지 못하는 이유

표에서 보듯 브릿지론의 상환재원은 본PF 대출금입니다. 본PF를 조달하지 못하고 다른 상환재원도 마련하지 못하면 브릿지론 만기에 상환이 어려워집니다. 본PF 대주는 분양이 될지, 공사비가 계획 안에서 끝날지를 보고 대출을 결정하는데, 분양 시장이 위축되거나 공사비가 크게 오르면 같은 토지라도 사업성이 맞지 않아 대출을 내주지 않습니다. 인허가가 늦어지거나 신용보강을 해 줄 시공사를 구하지 못해도 마찬가지입니다.

전환이 막히면 대주들은 보통 만기를 연장합니다. 연장 기간에 인허가나 자금조달 여건이 나아지면 본PF 전환을 다시 추진할 수 있지만, 여건이 그대로인 채 미지급 이자만 쌓이면 상환 부담은 커집니다. 연장으로도 정상화가 어렵다면 담보로 제공한 토지를 매각해 대출금을 회수합니다.

매각대금은 약정한 순위에 따라 배분합니다

브릿지론은 보통 한 곳이 다 빌려주지 않고 여러 금융기관이 순위를 나눠 참여합니다. 먼저 원리금을 회수하는 선순위, 그다음 중순위, 가장 늦게 받는 후순위로 나뉘고, 늦게 받는 대신 금리가 높습니다. 담보신탁을 이용하는 구조에서는 토지 소유권을 신탁회사로 넘기고, 매각대금에서 각 대주가 지급받을 순위와 범위(우선수익권)를 계약으로 정해 둡니다. 그 아래에는 시행사가 처음에 넣은 자기자금이 있고, 자기자금은 대주들이 모두 회수한 뒤 남는 금액이 있을 때만 돌려받습니다.

단순한 숫자로 따라가 보겠습니다. 시행사가 600억원짜리 토지를 자기자금 60억원과 브릿지론 540억원(선순위 300억원, 중순위 120억원, 후순위 120억원)으로 매입했다고 가정합니다. 본PF 전환이 막혀 토지를 매각했고, 비용을 뺀 배분 가능액이 480억원인 경우와 360억원인 경우를 비교하면 다음과 같습니다.

구분	투입 원금	배분 가능액 480억원	배분 가능액 360억원
선순위	300억원	300억원 회수	300억원 회수
중순위	120억원	120억원 회수	60억원 회수
후순위	120억원	60억원 회수	회수 없음
시행사 자기자금	60억원	회수 없음	회수 없음

(숫자는 설명을 위해 가정한 것입니다. 각 순위에 배분할 수 있는 금액을 기준으로 계산했고, 이자와 추가 비용, 담보 외 별도 회수는 없다고 봤습니다.)

배분 가능액이 480억원이면 시행사 자기자금 60억원은 전액 회수하지 못하고, 후순위는 원금 120억원 중 60억원만 회수합니다. 중순위는 배분 가능액이 선순위와 중순위 원금 합계인 420억원보다 적어질 때부터 손실을 부담하고, 표의 360억원 사례에서는 60억원을 회수하지 못합니다. 선순위는 배분 가능액이 300억원 아래로 내려가야 원금 손실이 생깁니다. 같은 사업장에 투자했어도 어느 순위에 섰느냐에 따라 결과가 크게 달라지고, 배분 가능액이 줄수록 손실은 자기자금과 후순위에서 중순위·선순위 쪽으로 넓어집니다. 먼저 지급해야 할 이자까지 늘어나면 후순위 회수액은 더 줄어듭니다.

연장 중 쌓인 이자는 후순위 회수액을 줄입니다

위 표는 이자를 뺀 숫자였습니다. 연장 기간의 이자를 지급하지 않았다면 회수해야 할 금액은 원금보다 커집니다. 선·중순위의 미지급 이자가 각각 원금과 같은 순위로 후순위보다 먼저 지급되고 그 전액이 우선수익권 한도 안에 있다고 가정하고, 배분 가능액 480억원에서 1년 동안 각 순위에 연 10%의 단리 이자가 발생한 경우를 다시 계산해 보겠습니다.

선순위 원리금	300억원 × 1.1
	= 330억원
중순위 원리금	120억원 × 1.1
	= 132억원
후순위 회수액	480억원 - 330억원 - 132억원
	= 18억원

이자를 넣지 않았을 때 후순위는 60억원을 돌려받았지만, 1년치 이자가 위 순위에 쌓이자 18억원으로 줄었습니다. 배분 가능액이 그대로인데 선·중순위 이자만 늘어난다면 후순위 대주는 빠른 매각을 선호할 수 있습니다. 반대로 연장 뒤 본PF 전환이나 매각가격 개선을 기대할 수 있다면 후순위도 연장에 동의할 수 있으므로, 이자 증가액과 예상 회수액을 함께 비교해야 합니다.

뉴스와 계약서에서 볼 것

PF 부실 뉴스에서 어느 금융회사의 손실이 크다는 기사가 나오면, 그 회사가 브릿지론과 본PF 중 어느 단계에, 어느 순위로 참여했는지를 같이 보면 숫자가 이해됩니다. 실무에서 브릿지론 참여를 검토한다면 우선수익권의 순위와 한도, 그 범위에 이자가 포함되는지, 만기 연장 조건과 이자 지급 방식을 먼저 확인합니다. 그다음 예상 매각대금에서 비용과 내 채권보다 먼저 지급할 원리금을 뺀 금액으로 내 채권을 얼마나 회수할 수 있는지 계산합니다. 감정가 대비 대출 비율도 선순위만 볼 것이 아니라 내 순위까지 누적한 채권액으로 보고, 실제 매각대금이 감정가보다 낮을 가능성도 반영해야 합니다.

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참고 자료

• 부동산 PF 대출 구조 (브릿지론·본PF 기본)
• 책임준공 뜻과 기한을 넘긴 시공사의 책임