리츠 분리과세 9.9%, 5천만원 한도와 2027년 전용계좌 개편안

상장 리츠의 세전 배당금이 300만원이면, 일반 과세 계좌에는 보통 세금 46만 2천원을 공제한 253만 8천원이 입금됩니다. 같은 배당이라도 리츠 분리과세를 적용받으면 공제하는 세금이 29만 7천원으로 줄고, 이 배당은 금융소득 종합과세의 2천만원 기준을 계산할 때도 제외됩니다. 다만 공모 리츠에 1인당 5천만원까지 투자한 금액에서 나온 배당만 해당하고, 지금은 증권사에 따로 신청해야 하며, 2026년 12월 31일까지 투자한 분까지가 대상입니다.

정부는 2026년 8월 세제개편안에서 이 특례를 전용계좌 방식으로 바꾸는 방안을 제시했습니다. 2027년 시행을 목표로 한 개편안이며, 실제 적용 내용은 국회 심의를 거쳐 확정됩니다. 개편안을 보기 전에 리츠 배당이 원래 어떻게 과세되는지, 분리과세가 그중 어느 단계를 바꾸는지부터 정리하겠습니다.

위탁관리 리츠는 배당한 금액을 소득에서 공제합니다

리츠(REITs, 부동산투자회사)는 여러 투자자의 자금을 모아 오피스·물류센터·상가 같은 부동산을 사고, 거기서 나오는 임대료를 주주에게 배당하는 회사입니다. 투자자는 건물을 직접 사는 대신 리츠 주식을 사서 그 임대수익을 나눠 받습니다. 개인은 상장 리츠의 주식을 한 주 단위로 사고팔 수 있으며, 건물 지분을 직접 취득하는 것이 아니라 그 건물을 보유한 회사의 주주가 됩니다.

회사의 이익에 법인세를 매기고 주주가 받은 배당에도 소득세를 매기면, 같은 임대수익에 회사와 주주 단계의 세금이 겹칩니다. 미국 등 리츠 제도를 둔 나라들이 요건을 갖춘 리츠가 주주에게 분배한 소득에 대해 회사 단계 과세를 덜어 주는 것도 이 때문입니다. 우리나라는 위탁관리 리츠(직원을 두지 않고 자산 운용을 외부 자산관리회사에 맡기는 리츠) 등이 배당가능이익의 90% 이상을 배당하면, 그 배당금액을 법인세를 계산하는 소득에서 공제합니다. 배당가능이익은 배당에 쓸 수 있는 이익을 법에서 정한 기준으로 계산한 금액입니다.

이 공제는 리츠 회사의 법인세를 줄이는 장치이고, 주주가 받은 배당의 세금은 따로 계산합니다. 리츠 분리과세 특례는 주주 단계에서 일정한 배당에 낮은 세율을 적용하고 다른 소득과 합산하지 않도록 하는 제도입니다.

(리츠의 90% 배당 의무와 위탁관리 리츠의 구조는 리츠와 부동산펀드 차이 글에 정리해 두었습니다. 자세한 내용은 해당 게시물을 참고 부탁드립니다.)

분리과세와 종합과세는 세금 계산을 어디서 끝내느냐의 차이입니다

일반 과세 계좌의 리츠 배당은 지급할 때 소득세 14%와 지방소득세 1.4%를 합한 15.4%를 먼저 공제하는데, 이를 원천징수라고 합니다. 국내에서 원천징수된 이자와 배당을 합친 금융소득이 한 해 2천만원 이하이면 이 원천징수로 과세가 끝나고, 따로 신고할 일이 없습니다.

반면 이 합계가 2천만원을 넘으면 금융소득 전체가 종합과세 대상이 됩니다. 세액은 2천만원까지 14%를 적용하고 넘는 부분을 근로·사업소득과 합쳐 누진세율(6～45%)로 계산한 금액과, 원천징수 세율로 계산한 금액을 비교해 큰 쪽으로 정합니다. 다음 해 5월 종합소득세 신고 때 이미 원천징수된 세금은 공제하므로, 종합과세 대상이 되었다고 추가 납부액이 반드시 생기지는 않습니다. 다른 소득이 많아 높은 누진세율 구간에 있는 사람일수록 추가 부담이 커집니다.

분리과세는 특정 소득을 이 합산에서 분리해 정해진 세율로 끝내는 방식입니다. 리츠 분리과세는 그 세율이 9%이고, 지방소득세를 더하면 9.9%입니다. 세 방식을 나란히 놓으면 다음과 같습니다.

구분	세율 (지방소득세 포함)	2천만원 판단에 포함	과세가 끝나는 곳
일반 배당 원천징수	15.4%	포함	국내 원천징수 금융소득 합계가 2천만원 이하면 과세 종료
금융소득 종합과세	누진세율 6～45% + 지방소득세	포함	다음 해 5월 종합소득세 신고
리츠 분리과세	9.9%	제외	원천징수로 끝

배당 300만원으로 계산해 보겠습니다

공모 리츠에 5천만원을 투자해 한 해 배당 300만원(배당률 6%)을 받았다고 가정하면, 일반 원천징수와 분리과세의 세액 차이는 다음과 같습니다.

일반 원천징수	3,000,000원 × 15.4%
	= 462,000원
리츠 분리과세	3,000,000원 × 9.9%
	= 297,000원
차이	462,000원 − 297,000원
	= 165,000원 (한 해)

다른 금융소득이 2천만원에 가까우면 종합과세 대상 여부도 달라질 수 있습니다. 예금이자와 다른 배당으로 이미 1,800만원의 금융소득이 있는 사람이 리츠 배당 300만원을 더 받으면 합계가 2,100만원이 되어 종합과세 대상이 됩니다. 리츠 배당이 분리과세되면 합계는 1,800만원으로 남아 종합과세 대상에서 벗어나고, 종합소득세 신고에서 금융소득을 따로 계산할 일도 없어집니다. 종합과세 대상이 된다고 추가 세금이 반드시 생기는 것은 아니며, 실제 절세액은 다른 종합소득과 세액 계산 결과에 따라 달라집니다.

한도는 받은 배당이 아니라 투자한 금액 기준입니다. 같은 사람이 리츠 두 종목에 각각 4천만원씩 투자했다면 합계 8천만원 중 5천만원에서 나온 배당만 분리과세되고, 나머지 3천만원분 배당은 일반 원천징수 대상입니다.

지금 특례를 받는 조건

현행 특례는 공모 리츠와 공모 부동산펀드에만 적용됩니다. 공모는 누구나 청약하거나 상장 시장에서 살 수 있도록 공개적으로 모집한 상품이고, 소수 투자자만 모은 사모 리츠·사모 펀드는 대상이 아닙니다. 공모 리츠나 공모 부동산펀드에만 투자하는 공모 재간접펀드도 포함됩니다.

대상 배당은 투자일부터 3년 이내에 발생한 것으로 한정되며, 매수한 공모 리츠의 종목과 적용받을 투자금액을 정해 거래 증권사에 특례적용신청서를 내야 합니다. 5천만원은 증권사나 종목별 한도가 아니라 한 사람이 특례를 적용받는 투자금액을 모두 합한 한도입니다. 일반 과세 계좌에서 신청하지 않은 배당은 통상 15.4%로 원천징수되고, 신청했더라도 투자일부터 3년이 되기 전에 팔면 원칙적으로 특례로 줄어든 세액을 추징합니다(조세특례제한법 제87조의7).

사망·해외이주 같은 법정 사유가 있으면 추징하지 않지만, 상장 리츠를 팔아 다른 리츠를 매수하는 것은 예외가 아닙니다. 전환투자 예외는 상장되지 않은 일정한 공모 부동산펀드 사이에서 매도대금 전액을 다음 달 말일까지 같은 계좌로 다시 투자하고, 투자기간을 합쳐 3년 이상 유지하는 경우에만 적용됩니다.

2027년 개편안에서 바꾸려는 점

정부의 2026년 세제개편안은 「제도 실효성 제고」를 개정 이유로 들어 이 특례를 다시 설계하는 내용을 담았습니다. 신청 절차와 보유 요건을 손보는 것이 핵심입니다. 현행과 비교하면 다음과 같습니다.

구분	현행	2026년 세제개편안
적용 방식	증권사에 직접 신청	분리과세가 자동 적용되는 전용계좌
한도	투자금액 5천만원	납입한도 5천만원
보유 요건	투자일부터 3년 보유	삭제
대상	공모 리츠·공모 부동산펀드	해외 부동산에 투자하는 펀드·리츠 제외
기한	2026. 12. 31.까지 투자분	2029. 12. 31.까지 발생하는 소득분

(자료: 재정경제부 2026. 8. 3. 「2026년 세제개편안」 상세본. 2027. 1. 1. 이후 신규 가입분부터 적용하며, 2026년까지 투자한 분은 종전 규정과 개정 규정 중 선택할 수 있습니다. 개정 규정을 고르면 전용계좌에 가입해야 하고, 그 경우 3년 의무보유 규정은 적용되지 않습니다.)

전용계좌가 생기면 신청을 잊어 15.4%를 내는 일이 줄고, 3년 안에 팔아도 추징이 없어 매도 시점을 고르기 쉬워집니다. 반면 해외 부동산에 투자하는 리츠·펀드는 대상에서 빠지므로, 같은 상장 리츠라도 보유 자산의 소재지에 따라 2027년 이후 신규 투자분의 세율이 달라질 수 있습니다.

개편안은 국회를 통과해야 확정되고, 해외 부동산 리츠의 범위는 대통령령에서 정합니다. 지금 공모 리츠를 사는 사람은 현행 규정대로 증권사에 분리과세를 신청해 두고, 연말 국회 심의 결과와 시행령의 세부 기준을 확인한 뒤 2027년 전용계좌로 옮길지 정하면 됩니다.

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참고 법령

• 조세특례제한법 제87조의7 (공모부동산집합투자기구의 집합투자증권의 배당소득에 대한 과세특례)

참고 자료

• 재정경제부, 2026년 세제개편안 발표 (2026. 8. 3.)

법령은 개정될 수 있으므로 실제 적용 시점의 조문을 확인하시기 바랍니다. 이 글의 수치는 2026년 10월 기준이며 이후 개정될 수 있습니다.