브릿지론은 주로 토지를 매입하는 단계에서 조달하는 대출이고, 본PF는 인허가를 받은 뒤 브릿지론 상환과 공사비에 쓰려고 다시 조달하는 대출입니다. 시행사가 본PF 대출금으로 브릿지론을 상환하는 과정을 「본PF 전환」이라고 부르고, 전환이 어려워지면 먼저 만기 연장이나 재구조화를 검토합니다. 이 글은 그래도 사업을 이어가지 못해 토지를 매각하는 경우를 다룹니다. 매각대금이 대출금보다 적으면 손실은 시행사 자기자금과 후순위 대출부터 생깁니다.브릿지론과 본PF는 자금 용도와 상환재원이 다릅니다아파트 개발사업은 토지를 먼저 매입하고, 인허가를 받고, 착공한 뒤 분양대금으로 공사비를 치르는 순서로 갑니다. 토지를 매입할 때는 아직 인허가도 시공사도 확정되지 않았기 때문에 사업이 실제로 될지 알 수 없습니다. 이 ..

리츠 투자자는 부동산투자회사의 주주가 되고, 투자신탁형 부동산펀드의 투자자는 펀드 수익을 받을 권리를 가진 수익자가 됩니다. 부동산펀드에는 회사형도 있지만 이 글에서는 투자신탁형과 비교합니다. 이 차이에서 감독기관과 투자자의 권리가 갈리고, 리츠 안에서도 자기관리·위탁관리 같은 유형에 따라 배당 의무 비율과 법인세 소득공제 여부가 달라집니다.투자자가 갖는 것부터 다릅니다부동산투자회사법 제3조 제1항은 부동산투자회사를 주식회사로 정합니다. 리츠에 투자하면 그 회사의 주식을 갖게 되므로 주주총회에서 의결권을 행사하고, 상장된 리츠라면 거래소에서 주식을 팔아 회수할 수 있습니다. 회사가 부동산을 소유하고 임대료 등에서 나온 이익을 배당으로 나누는 구조입니다.부동산펀드는 투자자에게서 모은 자금을 부동산 등에 운..