청약에서 무주택세대구성원인지 판단할 때는 신청자뿐 아니라 법령에서 정한 세대원 모두의 주택 보유 여부를 확인합니다. 분양권·입주권과 주택의 일부 지분도 원칙적으로 포함되지만, 주택의 유형·면적·가격이나 소유자의 나이에 따라 주택을 소유하지 않은 것으로 보는 예외가 있습니다. 이 글에서는 집이나 분양권을 보유하고 있어도 청약에서 무주택으로 인정되는 경우와 가점제의 무주택기간 계산을 함께 살펴보겠습니다.
세대에 누가 들어가는지부터 정해집니다
주택공급에 관한 규칙 제2조 제2호의3은 세대를 다음 사람으로 구성된 집단으로 정합니다.
- 신청자와 배우자. 배우자는 주민등록이 분리되어 있어도 포함됩니다
- 부모·조부모 등 직계존속(배우자 쪽 포함). 신청자 또는 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있어야 합니다
- 자녀·손자녀 등 신청자의 직계비속(그 배우자 포함). 신청자 또는 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있어야 합니다
- 배우자만의 자녀 등 배우자의 직계비속. 신청자와 같은 세대별 주민등록표에 등재된 경우에 포함됩니다
같은 조 제4호는 이 세대원 전원이 주택을 소유하지 않은 세대의 구성원을 무주택세대구성원이라고 정합니다. 부모는 주민등록을 같이 두고 있을 때만 세대에 들어오므로, 같은 집에 살아도 세대를 분리했다면 판단이 달라집니다.
주택으로 보지 않는 열두 가지가 따로 있습니다
같은 규칙 제53조는 분양권등과 공유지분을 갖고 있으면 주택을 소유한 것으로 보되, 법령에 나열된 12가지 케이스는 주택을 소유하지 않은 것으로 본다고 정합니다. 주요 예외를 주택 유형과 보유 사유별로 정리하면 다음과 같습니다.
| Case | 주택으로 보지 않는 요건 | 호 |
|---|---|---|
| 상속받은 공유지분 | 부적격 통보를 받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우 | 제1호 |
| 아주 작은 집 | 세대가 20제곱미터 이하 주택이나 분양권을 1호 또는 1세대만 소유한 경우 | 제5호 |
| 부모가 가진 집 | 60세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)이 주택이나 분양권을 소유한 경우 | 제6호 |
| 소형·저가주택(도시형 생활주택을 제외한 아파트) | 세대가 전용 60제곱미터 이하이고 법정 평가가격이 수도권 1억6천만원(그 밖의 지역 1억원) 이하인 주택이나 분양권등을 1호 또는 1세대만 소유한 경우 | 제9호 가목 |
| 소형·저가주택(단독·다중·다가구·연립·다세대 및 도시형 생활주택) | 세대가 전용 85제곱미터 이하이고 법정 평가가격이 수도권 5억원(그 밖의 지역 3억원) 이하인 주택이나 분양권등을 1호 또는 1세대만 소유한 경우 | 제9호 나목 |
| 폐가·멸실·용도변경 | 등기부·건축물대장에는 주택으로 남아 있으나 실제로는 폐가·멸실 상태이거나 다른 용도로 쓰이고 있고, 부적격 통보일부터 3개월 이내에 멸실시키거나 실제 용도에 맞게 공적 장부를 정리한 경우 | 제7호 |
60세 이상 부모가 소유한 주택은 신혼부부 특별공급에서도 원칙적으로 무주택 판정에서 제외됩니다. 주의할 점은 이 예외가 모든 공급유형에 적용되지는 않는다는 것입니다. 같은 조 단서는 노부모 부양 특별공급과 공공임대주택 공급에서는 제6호를 적용하지 않도록 정하고 있습니다. 공공임대주택 공급에서는 소형·저가주택에 관한 제9호와 보증금을 돌려받지 못한 임차인의 경매·공매 취득에 관한 제11호도 적용하지 않습니다.
소형·저가주택의 가격은 별표 1에 따라 입주자모집공고일에 가장 가까운 날에 공시된 주택공시가격으로 판단합니다. 공고일 이전에 처분한 주택은 처분일 이전에 공시된 주택공시가격 중 처분일에 가장 가까운 가격으로 보고, 2007년 9월 1일 전에 처분했다면 그날 전에 공시된 가격 중 그날에 가장 가까운 가격을 적용합니다. 분양권등은 공급계약서의 공급가격에서 선택품목 가격을 제외한 금액을 적용합니다.
분양권·입주권은 가격 기준을 적용하기 전에 주택 수에 포함되는 권리인지도 확인해야 합니다. 오래전에 취득한 권리는 최초 공급인지 매매로 취득했는지, 입주자모집승인 신청과 신고가 언제 이루어졌는지를 함께 확인하므로 계약일만으로 포함 여부를 단정하면 안 됩니다.
무주택기간은 30세나 혼인신고일부터 셉니다
청약 가점제의 무주택기간은 만 30세가 된 날부터 세되, 그 전에 혼인했다면 혼인신고일부터 셉니다. 이 시작일을 기산일이라고 하며, 입주자모집공고일까지 계속 무주택인 기간을 계산합니다. 신청자나 배우자에게 주택 소유 이력이 있다면 위 기준일과 가장 최근에 무주택자가 된 날 중 늦은 날부터 계산해야 합니다. 따라서 30세 전에 혼인하지 않은 사람이 27세에 집을 처분했다면 27세가 아니라 만 30세부터 셉니다. 주택 처분일은 같은 규칙 제23조 제4항에 따라 등기사항증명서의 등기접수일과 건축물대장의 처리일 중 먼저 처리된 날로 봅니다.
그럼 실제 날짜를 기준으로 무주택기간 가점이 어떻게 계산되는지 살펴보겠습니다. 신청자는 1990년 9월 16일생이고, 혼인신고일은 2018년 9월 16일, 입주자모집공고일은 2026년 9월 16일로 가정합니다. 신청자와 배우자는 주택 소유 이력이 없고, 공고일 현재 세대원 모두 무주택인 경우입니다.
| 기산일 | 만 30세 전 혼인했으므로 혼인신고일 | |
| 2018년 9월 16일 | ||
| 무주택기간 | 2026년 9월 16일 - 2018년 9월 16일 | |
| 8년 | ||
| 무주택기간 가점 | 8년 이상 9년 미만 → 18점 | |
| 전체 가점 상한 | 무주택기간 32점 + 부양가족수 35점 + 주택청약종합저축 가입기간 17점 | 84점 |
위 점수는 주택공급에 관한 규칙 별표 1의 가점 산정기준에 기재된 값입니다. 같은 생년월일의 신청자가 30세 전에 혼인하지 않았다면 2020년 9월 16일부터 6년을 계산해 14점이므로, 이 예시에서는 혼인신고일을 기준으로 계산한 점수가 4점 높습니다.
부양가족 점수는 무주택 판정과 별도로 확인해야 합니다. 부모 등 직계존속은 신청자가 세대주이고 신청자 또는 배우자와 최근 3년 이상 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있어야 하며, 그 직계존속이나 배우자 중 한 명이라도 주택을 소유하면 두 사람 모두 부양가족에서 제외됩니다. 60세 이상 부모의 주택을 무주택 판정에서 제외하더라도 이 부양가족 요건은 달라지지 않습니다. 자녀는 미혼이어야 하고, 30세 이상인 직계비속은 최근 1년 이상 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있어야 합니다.
청약에서 무주택이어도 대출과 세금은 다시 봅니다
여기까지는 청약 기준입니다. 대출의 생애최초 우대와 취득세 감면은 각각 다른 규정을 쓰기 때문에, 청약에서 무주택으로 인정받은 소형주택 보유자가 주택담보대출에서는 1주택자로 분류될 수 있습니다. 같은 사람이 제도마다 다르게 분류되는 것은 각 제도의 목적이 다르기 때문이며, 대출 한도와 취득세 감면 요건은 이 시리즈의 다음 편들에서 조문과 함께 정리하겠습니다.
실무에서 자주 나오는 질문
Q. 부모님 소유 주택에 함께 살면 무조건 유주택인가요? A. 부모가 60세 이상이면 원칙적으로 그 주택은 무주택 판정에서 제외됩니다. 다만 노부모 부양 특별공급과 공공임대주택 공급에서는 이 예외가 적용되지 않습니다.
Q. 오피스텔도 주택으로 세나요? A. 오피스텔은 청약에서 주택 수에 포함되지 않습니다. 주택법 제2조 제4호와 같은 법 시행령 제4조 제4호에 따라, 주택 외의 건축물 중 주거시설로 이용할 수 있는 준주택으로 분류되기 때문입니다. 다만 대출 규제와 세금에서는 주거용으로 쓰이는지에 따라 달리 볼 수 있어 제도별로 확인해야 합니다.
Q. 30세 전에 집을 샀다가 팔았습니다. 무주택기간은 언제부터인가요? A. 30세 전에 혼인하지 않았다면 만 30세가 된 날과 가장 최근에 무주택자가 된 날 중 늦은 날부터 입주자모집공고일까지 셉니다. 30세 전에 혼인했다면 만 30세가 된 날 대신 혼인신고일을 기준으로 비교합니다.
청약 전에 확인할 순서
지금까지 본 내용을 청약 자격을 확인하는 순서로 정리하면 다음과 같습니다.
- 신청자와 배우자의 세대별 주민등록표와 가족관계증명서로 확인 대상 가족을 체크합니다.
- 세대원 전원의 주택·분양권·공유지분 보유 여부를 확인합니다
- 보유 주택이 있다면 제53조의 예외에 해당하는지 면적과 가격으로 대조합니다
- 신청하는 공급유형에서 해당 예외를 인정하는지 확인합니다. 특히 노부모 부양 특별공급과 공공임대주택은 부모 소유 주택을 별도로 확인합니다
- 기산일을 정해 무주택기간을 세고 가점을 계산합니다
배우자와 주민등록이 분리되어 있다면 배우자 쪽 주민등록표도 함께 확인해야 합니다. 신청할 주택의 입주자모집공고일을 기준으로 가족 범위와 보유 주택의 예외 요건을 먼저 정리한 뒤 무주택기간을 계산하시기 바랍니다.
참고 법령
법령은 개정될 수 있으므로 실제 적용 시점의 조문을 확인하시기 바랍니다. 이 글의 기준은 2026년 9월입니다.
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