무주택자들에게 내 집 마련은 어떻게 보면 가장 큰 희망사항일 수 있습니다. 특히 결혼을 한 이후에는 집 크기가 작더라도 자가가 주는 안정감은 무시할 수 없습니다. 그렇게 요새 신혼부부들이 결혼 전후로 집을 너도 나도 사는 현상이 벌어지고 있는데 (물론 대외적인 요인도 있습니다만) 대부분은 태어나서 내 집 마련이 처음이다보니 그 과정에서 다양한 시행착오들을 겪기도 합니다.
본 시리즈에서는 생애최초 주택 매수를 할 때 어떠한 점을 주의해야할지 기재할 것이며, 본 글에서는 그럼 왜 주식할 돈으로 아파트를 사는 것도 괜찮은지(경우에 따라 상이하지만 아파트 투자가 더 나은 경우도 많음) 과거 통계로 살펴보겠습니다. 물론, 과거 통계추세가 미래에도 이어질지는 아무도 모릅니다만 적어도 과거 25년간은 금융자산간의 유의미한 수익률 격차 및 해당 금융자산만의 특징들이 있었습니다. 선택은
각자의 영역이며, 본인의 현재 환경에 맞게만 선택한다면 그 모든 선택은 정답입니다. 다만, 알고 선택하자는게 제 생각이기에 이제부터 자세한 설명을 이어나가겠습니다.
25년 동안 무엇이 얼마나 올랐나
| 지표 | 기간 | 누적 | 연평균 |
|---|---|---|---|
| 서울 아파트 매매가격 | 2001.01～2026.01 (25년) | 3.45배 | 5.08% |
| 수도권 아파트 매매가격 | 2001.01～2026.01 (25년) | 3.06배 | 4.58% |
| 전국 아파트 매매가격 | 2001.01～2026.01 (25년) | 2.62배 | 3.93% |
| 소비자물가 | 2001～2025 | 1.77배 | 2.42% |
| 월임금총액 | 2006～2025 (19년) | 1.85배 | 3.30% |
| 명목 GDP | 2001～2025 | 3.65배 | 5.55% |
| 코스피(연말 종가) | 2001년 말～2025년 말 (24년) | 6.07배 | 7.81% |
| 코스닥(연말 종가) | 2003～2025 (22년) | 2.06배 | 3.35% |
(자료: 한국부동산원 전국주택가격동향조사, 통계청 소비자물가지수, 고용노동부 고용형태별근로실태조사, 한국은행 국민계정, 한국거래소. 주택가격지수는 기준시점이 다른 통계표 세 개를 겹치는 달의 비율로 연결한 지수로, 개별 아파트를 실제로 사고팔아 얻은 수익률과는 다릅니다. 월임금총액 계열은 2006년부터 확보했습니다. 명목 GDP는 경제 규모 변화를 비교하기 위한 참고 지표입니다.)
위 표에서 확인할 수 있듯이 2001년부터 주요 자산 및 경제지표의 변화 및 상승추이를 보면, 서울 아파트 가격지수는 과거 25년간 약 3.45배 상승하였으며, 동 기간 소비자물가는 1.77배 상승하였습니다. 누구나 익히 들었겠지만, 돈이 풀려 물가가 자연스럽게 오르고, 돈의 가치가 떨어져 자산가치가 상승한다는 게 무엇인지 바로 확인이 가능한 지표가 바로 이것입니다. 흥미로운 점은 아파트도 권역에 따라 상승률이 상이한데, 전국 -> 수도권 -> 서울 순으로 상승률이 더 크다는 것을 확인할수 있습니다. 즉, 같은 아파트라도 지역에 따라 상승률 차이가 매우 크며, 이는 곧 아파트 매수자들은 항상 매수 의사결정을 할 때 0순위로 고려해야할 것이 지역이어야 할 것입니다. 물론, 각자 환경에 따라 의사결정의 우선순위는 사람마다 다르겠지만 수익률만 생각한다면 위치가 0순위 기준임은 위 통계를 보면 알 수 있습니다. (매수 위치 선택하는 법은 제 블로그 '온라인 임장' 토픽에 꾸준히 업로드 하겠습니다)
코스피는 연말 종가 기준 6.07배로 가장 높았지만, 2008년에는 한 해에 40.7%, 2022년에는 24.9% 하락했습니다. 2025년 한 해 75.6% 상승분을 빼고 2024년 말까지로 보면 3.46배(연 5.5%)로 서울 아파트와 비슷합니다. 즉 주식은 변동이 심하고, 24년까지의 국장은..경험해 보신 분은 알겠지만 정말 지옥의 박스피장이긴 하였습니다. Outlier인 25년을 제외한다면 사실 25년간 꾸준히 코스피 인덱스 투자만 했다면 서울 아파트 매수와 유사한 수익률이었을 것 입니다. 물론 그 간 변동성이 있을 때 멘탈관리도 잘하시고 잘 버티셔야 했겠지만요.. 더 중요한 것은 대부분 아파트를 매수할 때는 주담대(주택담보대출)라는 매우 큰 레버리지를 끼고 매수를 하기 때문에 개인의 ROI는 3.45배보다 더 높았을 것입니다. (반대로 '23년에 역전세가 일어나면서 이런 레버리지 투자가 터지면서 주택가격의 일시적인 하락현상도 발생하긴 했었죠. 안전한 투자는 없긴 하네요^^)
같은 서울 안에서도 차이가 큽니다. 2003년 1월 값을 100으로 놓으면 2026년 1월에 송파구는 약 327, 도봉구는 약 137이 됐습니다.
| 구분 | 자치구 (2003.01 대비 2026.01) |
|---|---|
| 상위 5 | 송파 3.27배 · 강남 3.10배 · 서초 3.03배 · 성동 2.82배 · 강동 2.73배 |
| 6～10위 | 용산 2.46배 · 마포 2.44배 · 동작 2.44배 · 영등포 2.43배 · 양천 2.41배 |
| 하위 5 | 은평 1.63배 · 중랑 1.60배 · 성북 1.57배 · 강북 1.46배 · 도봉 1.37배 |
지역을 고를 때 해당 구와 단지의 실거래를 따로 보셔야 하는 이유입니다. 주식은 사고파는게 쉽지만 집은 그게 쉽지 않아서 한 번 선택할 때 정말 신중하게 의사결정을 해야 합니다. 그 의사결정이 위와 같은 수익률 차이를 발생시키기 때문이죠. 물론 주식은 누구나 모든 종목을 사고 팔수 있지만, 집은 워낙 매매대금이 크다보니 사고 싶어도 못 사는 집과 지역은 있습니다. 그럼에도 나의 현재 환경에서 최적의 의사결정은 필요한 것이고, 그렇게 하기 위해서는 과거 자치구별 상승률, 해당 구안에서도 단지별 가격 상승률 정도는 알고 매수를 하시는 것이 좋을 것 같다는 생각입니다.
다른 나라와 견주면
| 국가 | 명목 주택가격 (2001 → 2025) | 소득 대비 주택가격 지수 (2001 → 2025) |
|---|---|---|
| 한국 | 2.04배 | 113.6 → 76.9 |
| 미국 | 2.86배 | 109.4 → 126.9 |
| 영국 | 2.99배 | 74.0 → 104.3 |
| 프랑스 | 2.40배 | 69.7 → 94.1 |
| 독일 | 1.81배 | 111.6 → 105.4 |
| 일본 | 1.06배 | 131.6 → 114.2 |
(자료: OECD Analytical house price indicators, 2015년 = 100. 한국의 명목 주택가격은 OECD 기준으로 아파트 외 주택까지 포함한 전국 지표라 위 한국부동산원 아파트 지수와 다릅니다.)
한국의 소득 대비 주택가격 지수가 113.6에서 76.9로 낮아진 것은 전국 주택가격(아파트 외 주택까지 포함한 전국단위 지표임)보다 1인당 명목 가처분소득이 더 빠르게 증가했다는 뜻이지, 서울 아파트의 구입 부담이 그만큼 개선됐다는 뜻은 아닙니다. 또한 나라별로 2015년을 100으로 맞춘 지수이므로 한국 76.9와 미국 126.9로 실제 부담 수준을 비교할 수는 없습니다. 즉 국가별로 변화의 방향을 보는 참고 자료입니다. 여기서 알 수 있는 점은 우리나라가 집값이 폭등을 했다고는 하지만 사실 미국, 영국, 프랑스에 비하면 그래도 양반인 수준이고, 어떻게 보면 독일이랑 유사합니다. 즉, 선진국들은 다 올랐고 우리나라만 억울하게 오른게 아닌 것이죠.
초기자금 1억원으로 비교하면
비교는 매수가가 아니라 투입한 자기자본에서 출발해야 합니다. 다만 주택은 매달 원리금을 추가로 내고, 예금과 주식은 추가 납입을 하지 않는 가정이므로 최종 금액만으로 유리한 선택을 정할 수는 없습니다.
코스피는 2001년 말부터 2025년 말까지 24년간 연평균 7.81%, 서울 아파트는 2001년 1월부터 2026년 1월까지 25년간 연평균 5.08% 상승했습니다. 아래 계산은 이 상승률이 앞으로 25년간 일정하게 이어진다고 가정한 것으로, 과거 투자 결과를 그대로 재현한 것은 아닙니다. 예금은 연 3% 재투자, 주식은 가격지수 기준이며 세금·배당·투자비용은 반영하지 않았습니다.
LTV(주택담보인정비율)는 담보가치 대비 대출 비율입니다. LTV 50%이면 자기자본 1억원 ÷ (1 − 50%) = 매수가 2억원입니다. 대출은 연 4.2%, 30년 원리금균등상환(매달 같은 금액 상환)입니다.
| 예금 | 1억 × (1 + 3.00%)^25 ≒ | 2.09억 |
| 코스피 | 1억 × (1 + 7.81%)^25 ≒ | 6.55억 |
| 서울 아파트 (LTV 50%) | ||
| 매수가 | 1억 ÷ (1 − 50%) | 2억 |
| (대출 1억) | ||
| 25년 뒤 시가 | 2억 × (1 + 5.08%)^25 ≒ | 6.899억 |
| 대출 잔액 ≒ 0.264억 (25년간 원리금 월 49만원, 합계 1.47억 추가 지출) | ||
| 순자산 | 6.899억 − 0.264억 ≒ | 6.63억 |
(초기자금은 같고 추가 지출은 다른 가정입니다. 임차 주거비와 보유비용은 반영하지 않았고, 계산에는 반올림 전 상승률을 썼습니다.)
6.63억원과 6.55억원이 비슷해도 수익성이 같다는 뜻은 아닙니다. 대출을 이용한 자산 보유 구조를 설명하는 예시로 보셔야 합니다.
레버리지가 만드는 차이와 그 한계
아파트의 숫자가 커 보이는 이유는 상승률이 높아서가 아니라 대출을 더해 자기자본의 두 배에 해당하는 자산을 보유하기 때문입니다. 2억원짜리 집을 자기자본 1억원과 대출 1억원으로 샀다면, 집값이 5% 오를 때 자기자본 대비 이익은 비용 차감 전 10%입니다. 반대로 집값이 5% 내리면 자기자본의 10%를 잃으며, 가격과 관계없이 대출 원리금은 계속 갚아야 합니다.
같은 배율을 주식에서 재현하려면 신용융자나 주식담보대출로 자기자본만큼을 더 빌려야 합니다. 이때 두 가지를 확인해야 합니다.
- 가격 하락 시 어떤 조건이 적용되는가. 주식 신용거래는 담보가 부족할 때 증권사가 주식을 처분하는 반대매매 조건을 확인해야 합니다. 주택담보대출도 원리금 상환 외에 지켜야 할 약정 조건을 함께 살펴봐야 합니다
- 거주가 해결되는가. 매수한 집에 입주하고 기존 임대차를 정리하면 종전의 월세나 전세대출 이자를 줄일 수 있습니다. 다만 새 주택의 대출이자와 보유비용은 계속 부담합니다
반대로 주택이 불리한 점도 분명합니다. 사고파는 데 취득세와 중개보수가 들고, 보유 중에는 재산세와 수선비 등을 부담합니다. 종합부동산세는 공시가격과 보유 형태 등에 따라 과세 여부가 달라지며, 종합부동산세법 제8조는 1세대 1주택자에게 12억원의 공제액을 적용합니다. 필요할 때 일부만 매도할 수도 없습니다.
그래도 무리하면 안 되는 이유
소득이 줄거나 이자 부담이 커지면 집값이 회복될 때까지 기다리지 못하고 매도할 수 있습니다. 여기에 가격 하락까지 겹치면 매도대금으로 대출을 상환하고 남는 금액도 줄어듭니다.
아래는 9억 5천만원 아파트를 부부 합산 세전 소득 1억 1,500만원으로 사면서 5억 6,090만원을 빌린 경우입니다. 대출금리 연 4.2%, 30년 원리금균등상환, 생활비 월 350만원, 관리비 월 30만원을 가정했습니다.
| 상황 | 월 원리금 | 세후 월소득 | 월 여유자금 | 원리금 ÷ 세후소득 |
|---|---|---|---|---|
| 기준 | 274만원 | 796만원 | 142만원 | 34% |
| 금리 +2%p | 344만원 | 796만원 | 73만원 | 43% |
| 부부 합산 세후소득 −20% | 274만원 | 637만원 | −17만원 | 43% |
| 부부 합산 세후소득 −40% | 274만원 | 478만원 | −176만원 | 57% |
(금리 상승 행은 같은 대출금액과 만기에 연 6.2%를 적용했고, 소득 감소 행은 기준 세후소득을 각각 20%와 40% 줄였습니다. 월 여유자금은 세후소득에서 생활비·관리비·원리금만 차감한 금액이므로, 별도 보유세와 수선비 등이 있다면 그만큼 더 줄어듭니다. 세후소득은 2026년 요율로 계산한 추정치입니다.)
금리가 2%p 오르면 여유자금은 73만원으로 줄고, 부부 합산 세후소득이 20% 줄어 월 약 637만원이 되면 생활비와 관리비, 원리금을 낸 뒤 약 17만원이 부족합니다. 특히 사금융이나 고금리 신용대출로 자기자본을 마련해 매수하면, 집값이 오르더라도 중간에 현금흐름이 막혀 매도해야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 계약 전에는 대출 가능액과 잔금 계획을 확인하고, 잔금 전에는 실제 대출 승인과 실행 조건을 다시 확인해야 합니다. 가장 중요한 것은 30년간 이어지는 원리금 상환 능력입니다.
위 스트레스 표는 제가 직접 만든 엑셀 매수 판정표로 계산했습니다. 주택 구입시 가장 중요한게 자금인데, 대출이 나오는지와 이를 포함한 자금조달여력을 판단할 수 있는 엑셀 템플릿입니다. 첨부파일이 열리지 않거나 메일로 받기를 원하시면(입력란 이외로 수식이 다 보여지는 엑셀버전으로 공유드리겠습니다.) 이 글에 비밀 댓글로 메일 주소를 남겨 주시기 바랍니다. 확인하는 대로 보내 드리겠습니다.
다음 글 순서
첫 집을 사기까지의 순서입니다. 발행되는 대로 링크를 답니다.
- 무주택 인정 범위 (발행 완료)
- 지역별 주택담보대출 한도
- DSR 계산과 스트레스 DSR
- 정책대출 세 가지
- 토지거래허가구역 절차
- 자금조달계획서와 자금출처
- 부모 도움 세 가지
- 혼인·출산 증여공제 1억원
- 증여 자금으로 대출 상환
- 부부 공동명의와 지분 비율
- 생애최초 취득세 감면
- 집을 산 뒤의 청약 자격
- 전세 낀 매수
- 대출 미승인 해제 특약
참고 자료
- 한국부동산원 전국주택가격동향조사 아파트 매매가격지수 (KOSIS)
- 통계청 소비자물가지수, 고용노동부 고용형태별근로실태조사, 한국은행 국민계정 (KOSIS)
- 한국거래소 코스피·코스닥 연말 종가 (KOSIS)
- OECD Analytical house price indicators
- 종합부동산세법 제8조
과거 수익률은 미래를 보장하지 않습니다. 이 글의 계산은 가정에 따른 것이며 특정 자산의 매수를 권유하지 않습니다. 수치는 2026년 9월 기준입니다.
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