꼬마빌딩 상속세 감정평가, 42억 신고가 63억으로 바뀐 이유와 대응

대법원이 9월 10일 서울 동작구 꼬마빌딩(지상 4층 근린생활시설과 부속 토지) 상속세 사건에서 상속인의 상고를 기각했습니다. 상속인은 시가를 확인하기 어려울 때 공시가격 등으로 평가하는 보충적 평가방법에 따라 이 부동산을 42억6,600만원으로 신고했고, 국세청은 감정평가법인 두 곳의 감정가 평균 63억5,300만원을 시가로 보아 상속세 약 10억1,300만원을 경정·고지했습니다. 꼬마빌딩 상속세 감정평가를 두고 이어진 소송에서 과세관청이 신고 뒤 직접 감정을 의뢰해 시가를 정하는 것 자체는 적법하다는 결론이 다시 한번 확정된 것입니다. 이제 국세청이 직접 감정을 의뢰했다는 이유만으로 과세를 취소받기는 어렵습니다. 다만 평가기간 밖 감정이라면 가격변동의 특별한 사정이 없었는지, 필요한 심의를 거쳤는지, 감정방법이 상속 당시 시가를 적정하게 반영했는지는 따져볼 수 있고, 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점은 과세관청이 증명해야 합니다.

사건 경과는 다음과 같습니다(2026. 9. 29. 보도 기준).

시점	내용
2019. 8.	상속 개시
2020. 2.	매매사례·감정가액이 없어 보충적 평가방법으로 42억6,600만원 신고
2020. 7.	서울지방국세청, 감정평가법인 2곳에 감정 의뢰 (평균 63억5,300만원)
경정	평가심의위원회 심의 후 상속세 약 10억1,300만원 경정·고지
1심	과세처분 취소
2심	법원 재감정 66억3,400만원, 과세처분 적법
2026. 9. 10.	대법원 상고기각

(출처: 세정일보 2026. 9. 29.)

1심 행정법원은 세 가지 이유로 납세자 손을 들어줬습니다. 납세자 의사와 무관하게 과세관청이 일방적으로 의뢰한 감정은 공정성·객관성을 담보하기 어렵고, 가격산정기준일이 상속개시일로부터 6개월이 지나 그사이 가격변동이 반영됐으며, 구체적 기준 없이 일부 부동산만 골라 감정한 것은 조세평등주의에 어긋난다는 것이었습니다. 2심은 상속세가 과세관청의 결정으로 세액이 확정되는 부과과세 방식이라는 점을 들어 이를 뒤집었고, 대법원도 원심 판단을 유지했습니다.

국세청이 감정을 직접 의뢰할 수 있는 근거

상속세 신고는 납세자의 의무이지만 신고만으로 세액이 확정되지는 않습니다. 과세관청이 결정하는 때 조세채무가 확정되므로, 과세관청은 신고가액이 객관적 교환가치를 반영하지 못한다고 보면 별도 조사로 시가를 확인할 수 있습니다. 그 조사 수단으로 쓰이는 조항이 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서입니다.

이 단서는 평가기간(상속개시일 전후 6개월)이 끝난 뒤부터 법정결정기한(상속세 신고기한부터 9개월)까지 생긴 감정가액도, 가격변동의 특별한 사정이 없고 평가심의위원회 심의를 거치면 시가에 포함할 수 있게 합니다. 대법원은 4월 30일 판결에서 조문이 감정 의뢰 주체를 납세자로 한정하지 않았다는 점을 들어 과세관청이 신고 내용을 검토하려고 의뢰한 감정에도 이 단서가 적용된다고 판단했습니다. 고가 비주거용 부동산만 골라 감정한다는 비판에 대해서는 다음과 같이 밝혔습니다.

모든 부동산에 관한 감정평가 실시가 현실적으로 불가능한 이상, 과세형평성의 현저한 저해가 우려되는 경우 고가의 비주거용 부동산에 한정하여 감정평가를 실시하는 것은 어느 정도 불가피한 측면이 있을 뿐만 아니라 조세행정의 효율성 관점에서는 오히려 필요한 측면도 있다. (대법원 2026. 4. 30. 선고 2024두61780 판결)

그렇다고 과세관청 감정가가 언제나 시가로 인정되는 것은 아닙니다. 4월 판결은 감정 권한을 인정하면서도 그 사건의 감정가액은 받아들이지 않았습니다. 감정가에는 날짜가 둘 있는데, 가격산정기준일은 감정가가 어느 날의 가격인지를 정한 날이고 감정가액평가서 작성일은 감정평가법인이 실제로 평가서를 쓴 날입니다. 같은 판결은 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점을 과세관청이 주장·증명해야 한다고 했고, 그 판단 기간을 상속개시일부터 가격산정기준일까지에 더해 감정가액평가서 작성일까지로 넓혔습니다. 공시지가가 올랐다는 사실만으로 감정가가 배제되는 것은 아니며, 그 변동 때문에 감정가가 상속 당시 시가를 제대로 반영하지 못하는지를 봅니다. 4월 사건에서는 서대문구 토지에 대한 과세관청 측 두 곳과 납세자 측 두 곳의 감정가액 평균 약 115억5,000만원이 시가로 인정되지 않았습니다(대법원 2024두61780 판결). 5월 14일에는 성남 건물·토지 증여세 사건(신고 약 39억5,000만원, 국세청 감정 평균 약 61억9,000만원, 추가 증여세 약 6억4,000만원)에서 같은 이유로 과세관청 패소가 확정됐습니다.

(출처: 조세일보 2026. 7. 8.)

국세청이 감정을 의뢰한 것 자체를 다투기는 어려워졌고, 남은 쟁점은 평가기간 밖 감정가가 가격변동의 특별한 사정 없이 상속 당시 시가를 적정하게 반영했는지와 그 증명입니다.

감정가가 부정돼도 신고가액으로 돌아가지 않는 이유

과세관청 감정가가 부정되더라도 신고가액이 곧바로 인정되는 것은 아닙니다. 소송에서 법원 감정으로 상속 당시 시가가 증명되면, 그 시가로 계산한 정당세액과 처분 세액을 비교합니다. 법원 감정에는 시행령상 감정 시기·기관 수 요건이 그대로 적용되지 않지만, 감정방법의 객관성과 합리성은 여전히 심사합니다. 과세관청이 필요한 감정절차를 생략한 뒤 소송에서 자신에게 유리한 자료를 새로 확보하려는 경우 등에는 법원도 감정신청을 신중하게 판단해야 합니다(대법원 2024두61780 판결). 4월 사건은 국세청 감정가가 부정됐지만 법원 감정 결과로 정당세액을 다시 산출해 초과한 부분만 취소됐습니다. 9월 사건은 법원 재감정가 66억3,400만원이 국세청 감정가보다 2억8,100만원 높았습니다.

신고가액이 그대로 인정된다고 예상하기 어려운 만큼, 신고 단계에서는 국세청의 감정 대상에 해당할 가능성도 살펴볼 필요가 있습니다. 대상 선정 기준은 상속세 및 증여세 사무처리규정 제72조에 있습니다. 국세청은 추정시가와 보충적 평가액의 차이가 5억원 이상이거나, 그 차이를 추정시가로 나눈 비율이 10% 이상인 경우 등을 고려해 대상을 선정할 수 있습니다. 추정시가는 5곳 이상 감정평가법인의 추정액 중 최고액과 최저액을 제외한 나머지의 평균으로 산정할 수 있습니다. 2026년 8월 3일 개정 규정은 대상 재산을 주택, 비주거용 부동산, 건축물이 없는 토지, 부동산에 관한 권리로 정하고 있어 고가 단독주택도 대상입니다. 국세청이 2025년 감정한 478건은 신고가액이 총 1조5,793억원, 감정가액이 2조9,264억원으로 집계됐습니다.

(출처: 이데일리 2026. 7. 6.)

9월 사건의 보도 금액으로 평가 차이와 경정·고지세액을 비교하면 다음과 같습니다.

평가 차이	국세청 감정가 63억5,300만원 − 신고가액 42억6,600만원	20억8,700만원
경정 고지세액		약 10억1,300만원
평가 차이 대비 고지세액		10억1,300만원 ÷ 20억8,700만원 ≈ 48.5%

위 수치는 세정일보 보도에 기재된 값입니다. 보도된 경정·고지세액은 평가 차이의 약 48.5%에 해당하지만, 당초 세액과 공제·가산세 내역이 공개되지 않아 이 비율을 평가 차이에 대한 적용세율로 해석할 수는 없습니다. 실제 추가 세액은 전체 과세표준과 공제 등에 따라 달라집니다(상속세 및 증여세법 제26조).

가산세는 종류별로 요건이 다릅니다. 평가액 차이로 과세표준이 늘어난 부분은 과소신고가산세가 배제되지만, 부정행위가 있는 경우는 제외됩니다(국세기본법 제47조의3 제4항 제1호 다목). 기한 내 신고·납부한 뒤 평가심의위원회를 거친 평가로 결정·경정되는 경우에는 고지 전 기간에 대한 납부지연가산세도 배제됩니다. 다만 고지된 세금을 지정납부기한까지 내지 않아 생기는 가산세까지 면제되는 것은 아닙니다(같은 법 제47조의4 제3항 제6호).

제 판단으로는 세 번의 대법원 판결을 합쳐 보면 꼬마빌딩 상속인에게 기준시가 신고는 세액을 확정하는 방법이 되지 못합니다. 선정 기준인 추정시가는 국세청이 산정하므로 신고인이 대상 여부를 미리 알 수 없고, 다툰다 해도 법원 감정이 정당세액을 다시 정합니다. 평가기간 밖 감정가액을 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 시가로 인정하려면 감정 시점이 법정결정기한 등 요건을 충족해야 하며, 상속세의 법정결정기한은 신고기한부터 9개월입니다. 그래서 꼬마빌딩을 상속받았다면 신고 전에 감정가액과 예상 세액을 검토할 실익이 있습니다. 상속개시일을 가격산정기준일로 하고 평가서 작성일까지 평가기간 안에 마치면, 평가기간 밖 감정에 요구되는 가격변동의 특별요건을 따로 다투는 상황은 피할 수 있습니다. 감정기관은 두 곳 이상이 원칙이고 기준시가 10억원 이하 부동산은 한 곳도 됩니다(상속세 및 증여세법 제60조 제5항). 그러나 신고한 감정가액이 그대로 확정되는 것은 아닙니다. 감정가가 법령상 기준금액에 미달하거나, 그 이상이더라도 평가심의위원회 심의에서 부적정하다고 인정되면 재감정 대상이 됩니다(시행령 제49조 제1항 제2호). 해당 감정가액으로 신고·납부하면 감정 수수료를 500만원 한도로 과세가액에서 차감해 과세표준을 계산하며, 지급 증빙을 신고서에 첨부해야 합니다(시행령 제20조의3). 양도 시 취득가액은 상속세법상 평가한 가액을 기준으로 하며, 세무서가 결정·경정한 가액이 있으면 그 가액을 적용합니다(소득세법 시행령 제163조 제9항). 따라서 취득가액 반영은 사전 감정만의 혜택은 아니며, 상속세 부담과 향후 양도 시의 효과를 함께 비교해야 합니다. 사전 감정의 실익은 세액을 확정하는 데 있기보다, 신고할 평가 근거와 예상 부담을 미리 확인하는 데 있습니다.

이미 보충적 평가방법으로 신고했고 국세청에서 감정평가 협조 안내를 받았다면, 감정이 끝난 뒤 송부되는 감정평가표에서 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일을 먼저 확인하시기 바랍니다. 그 날짜들과 상속개시일 사이의 개별공시지가 변동, 지역 지가변동률, 용도지역 변경이나 증·개축 같은 물건의 변화가 과세관청이 가격변동이 없었다고 증명해야 하는 대상입니다. 평가심의위원회 심의를 실제로 거쳤는지도 같은 자리에서 확인할 사항입니다. 감정방법까지 확인하려면 감정평가서 사본도 요청하시기 바랍니다. 사무처리규정 제72조 제3항은 납세자가 요청하면 세무조사 결과 통지 때 사본을 함께 보내도록 정하고 있습니다.

(분석의 성격과 한계) 본 글은 공개된 보도와 판결, 법령을 바탕으로 제도와 세무 구조를 설명한 것입니다. 작성자의 주관적 판단이 포함될 수 있으며, 특정 시점의 자료를 기준으로 하므로 실제 현황과 다를 수 있습니다.

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참고 기사

• 세정일보 2026. 9. 29. 대법 “국세청 ‘꼬마빌딩(비주거용 부동산) 감정평가’ 상속세 부과 적법” 최종 판결
• 조세일보 2026. 7. 8. 대법 "꼬마빌딩 소급감정, 평가 시점까지 가격변동 없어야" 과세청 '패소'
• 이데일리 2026. 7. 6. 주택·빌딩 상속 ‘반값 신고’…국세청, 감정평가 정조준

참고 판례

• 대법원 2026. 4. 30. 선고 2024두61780 판결

참고 법령

• 상속세 및 증여세법 제26조(상속세 세율)
• 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등)
• 상속세 및 증여세법 시행령 제20조의3(감정평가 수수료 공제)
• 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등)
• 국세기본법 제47조의3(과소신고·초과환급신고가산세)
• 국세기본법 제47조의4(납부지연가산세)
• 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비)
• 상속세 및 증여세 사무처리규정(국세청 훈령 제2760호, 2026. 8. 3.) 제72조(감정평가 대상 및 절차)