유주택자 갈아타기 및 내 집 관리 Series 1: 1주택자 주택담보대출과 처분조건부 (P.S 기존 집을 6개월 안에 못 팔면 어떻게 될까)

수도권이나 규제지역에서 1주택자가 새 집을 사면서 주택담보대출을 받으려면, 대출 실행일부터 6개월 안에 기존 주택을 팔겠다는 약정(처분조건부)을 맺어야 합니다. 약정을 맺으면 무주택자와 같은 LTV(주택 담보가치 대비 대출 비율)와 한도를 적용받고, 약정 없이 한 채를 더 사는 목적의 주택담보대출은 받을 수 없습니다. 다만 무주택자 기준이라도 생애최초나 서민·실수요자 우대는 1주택자에게 적용되지 않아, 서울 전역을 포함한 규제지역에서는 LTV 40%가 기준이 됩니다.

수도권·규제지역의 6개월 처분 조건은 금융위원회의 6.27 대책에 따른 것입니다. 이후 10.15 대책은 주택가격별 대출 한도를 차등화하고, 새로 규제지역이 된 서울 21개 구와 경기 12곳에도 무주택자(처분조건부 1주택자 포함) LTV 40%를 적용했습니다. 2026년 8월 13일 금융 종합대책은 규제지역 LTV 40%와 주택가격별 한도를 그대로 유지한다고 밝혔습니다.

약정 여부에 따라 대출이 이렇게 달라집니다

수도권 안에서 새로 살 집이 어디에 있는지와 처분 약정을 맺는지에 따라 적용되는 기준을 정리하면 다음과 같습니다. 이 표와 뒤의 계산은 일반적인 주택 매매대금 마련을 위한 주담대 기준이며, 중도금·이주비 대출은 한도와 약정기한의 기산일을 별도로 확인해야 합니다.

새로 살 집	처분 약정 없음	6개월 처분 약정
서울 전역 등 규제지역	주택구입 목적 주담대 불가(LTV 0%)	LTV 40%
그 밖의 수도권	주택구입 목적 주담대 불가(LTV 0%)	LTV 70%
공통 한도	해당 없음	시가 15억원 이하 6억원, 15억원 초과～25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원

(2026년 9월 기준. 금융위원회 2025. 6. 27. · 2025. 10. 15. 발표, 2026. 8. 13. 유지 확인. 실제 대출액은 DSR(연소득 대비 연간 대출 원리금 상환액의 비율) 심사 결과에 따라 더 줄어들 수 있습니다.)

생애최초 LTV 70%는 세대원 전원이 주택을 소유한 이력이 없어야 받을 수 있고, 규제지역 서민·실수요자 우대도 무주택세대주를 요건으로 합니다(은행업감독업무시행세칙 별표 18 제5-1호). 첫 집을 생애최초로 샀던 사람도 갈아탈 때는 이 우대를 다시 받지 못합니다.

지방 비규제지역 주택은 다른 기준을 봅니다

위 표의 추가 주택구입 목적 주담대 제한과 가격별 대출 한도, 뒤에서 설명할 6개월 전입 의무는 수도권·규제지역 주택을 구입할 때 적용되는 기준입니다. 지방 비규제지역 주택을 살 때는 같은 제한이 일괄 적용되지 않으므로, 서울에서 지방으로 옮기거나 그 반대로 옮기는 경우에는 새로 살 집의 소재지를 기준으로 대출 조건을 확인해야 합니다.

한도가 나와도 기존 집 대출이 남아 있으면 계산이 달라집니다

그럼 서울 1주택자가 집을 옮기는 경우 대출과 필요한 자금이 어떻게 계산되는지 산식으로 살펴보겠습니다. 지금 사는 집은 시가 10억원이고 주택담보대출 3억원이 남아 있으며, 새로 살 집은 매매가와 은행이 인정하는 시가가 모두 14억원이라고 가정합니다.

LTV 한도	14억 × 40%	5.6억
구간 상한		시가 15억 이하 → 6억
대출 가능액	둘 중 작은 값	5.6억
(DSR 심사에서 더 줄어들 수 있음)
매수 자기자금	14억 − 5.6억	8.4억
(취득세·중개보수 별도)
기존 집 매도 후	10억 − 3억	7억
(중개보수·양도소득세 등 별도)

위 수치는 설명을 위한 가정입니다. 기존 집을 팔아 대출을 갚고 남는 7억원으로는 새 집 자기자금 8억 4천만원에 1억 4천만원이 모자라고, 세금과 중개보수는 그 위에 더해집니다. 더 중요한 것은 시점입니다. 기존 집 매도대금이 새 집 잔금일까지 전혀 들어오지 않는다면 자기자금 8억 4천만원은 별도로 마련해야 합니다. 이 가운데 잔금일에 추가로 필요한 금액은 이미 지급한 계약금·중도금을 뺀 금액입니다.

기존 집 대출 3억원이 새 대출 심사 때 남아 있다면, 그 원리금이 DSR에 반영되어 새 대출 한도가 줄어들 수 있습니다. 세칙 별표 18 <표 3> 주1은 신규 대출로 상환할 예정인 기존 대출 금액을 원리금 계산에서 제외하도록 정하지만, 집을 팔아 갚을 예정이라는 사정만으로 같은 처리가 된다고 단정할 수는 없습니다. 새 대출 한도를 확인할 때에는 기존 대출의 상환 예정일과 상환 조건을 함께 제시해야 합니다. 수도권·규제지역 주담대는 DSR 심사에 사용하는 스트레스 금리의 하한이 3.0%입니다. 실제 이자에 이 금리가 붙는 것은 아니며, 상품별 적용 방식까지 반영한 대출 한도를 확인해야 합니다.

6개월은 대출 실행일부터, 처분은 명의이전까지입니다

6.27 대책과 함께 나온 FAQ 7번은 처분조건부 1주택자가 주택담보대출 실행일부터 6개월 안에 기존 주택을 처분하고 증빙해야 한다고 정합니다. 여기서 처분은 매매계약이 아니라 명의이전 완료를 뜻하고, 중도금·이주비 대출은 새 주택의 소유권 이전 등기일부터 6개월을 셉니다. 약정을 지키지 못하면 기한의 이익이 상실되어 대출금을 즉시 갚아야 하고, 이후 3년간 주택 관련 대출이 제한됩니다.

은행은 세칙 별표 18 제14호 가목에 따라 약정 만료 3개월 전에 만료일과 미이행 시 조치를 알리고, 1개월 전에는 약정을 이행하도록 촉구한 뒤 만료 시 이행 여부를 확인합니다. 다만 만료일까지 명의이전을 마치지 못했더라도 매도계약이 체결되어 있고 3개월 이내 처분이 가능하다면, 은행은 대출금 회수 사유가 되는 기한의 이익 상실을 유예할 수 있습니다. 자동으로 처분기한이 늘어나는 것은 아니므로, 매도 잔금일이 약정기한을 넘을 것으로 예상되면 만료 전에 매매계약서와 예정 일정을 은행에 제시해 유예 가능 여부를 확인해야 합니다.

이 약정은 실제로 점검됩니다. 2026년 4월 1일 26년도 가계부채 관리방안은 2025년 하반기에 처분약정 위반 17건, 추가주택 구입금지 위반 2,945건, 전입약정 위반 20건이 적발되어 대출 회수 등의 조치가 이루어졌다고 밝혔습니다.

전입 6개월은 별도로 지켜야 합니다

처분 약정과 별개로, 수도권·규제지역에서 주택을 사면서 주담대를 받으면 6개월 안에 새 집으로 전입해야 합니다. 두 기한이 같은 6개월이라 한 번에 정리되는 것처럼 보이지만, 하나는 기존 집을 파는 의무이고 다른 하나는 새 집에 들어가 사는 의무입니다. 세입자가 있는 집을 사서 임대차가 6개월 이상 남아 있으면 전입 약정을 지키기 어려우므로, 계약 전에 임차인 퇴거 일정과 은행의 전입 기한 적용을 함께 확인해야 합니다.

갈아타기 계약 전에 확인할 순서

지금까지 본 내용을 계약 전에 확인할 순서로 정리하면 다음과 같습니다.

1. 새로 살 집이 규제지역인지, 은행이 인정할 시가가 15억원과 25억원 중 어느 구간인지 확인합니다
2. LTV와 구간 한도 중 작은 금액으로 대출 가능액을 계산하고, 기존 대출을 포함한 DSR 심사 결과를 은행에서 받아 봅니다
3. 매수 자기자금과 기존 집을 팔아 남는 금액을 비교해 부족분을 계산합니다
4. 새 집 잔금일과 기존 집 매도 잔금일의 선후를 비교하고, 기존 집 명의이전 완료 예정일이 약정상 처분기한을 넘지 않는지 확인합니다
5. 새 집에 6개월 안에 전입할 수 있는지, 세입자 퇴거 일정과 함께 확인합니다

처분 약정 대출은 새 집 대출을 먼저 받고 기존 집을 나중에 파는 순서를 허용하지만, 기존 집이 팔리는 날짜까지 보장해 주지는 않습니다. 기존 집 매도계약 일정과 새 집 잔금일을 먼저 적어 보고, 그 사이 부족한 자금을 어디서 마련할지부터 계산해 보시기 바랍니다.

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참고 자료

• 금융위원회, 가계부채 관리 강화 방안 및 FAQ (2025. 6. 27.)
• 금융위원회, 대출수요 관리 강화 방안 및 FAQ (2025. 10. 15.)
• 금융위원회, 26년도 가계부채 관리방안 (2026. 4. 1.)
• 금융위원회, 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책 (2026. 8. 13.)
• 은행업감독업무시행세칙 별표 18

법령은 개정될 수 있으므로 실제 적용 시점의 조문을 확인하시기 바랍니다. 이 글의 수치는 2026년 9월 기준이며 이후 개정될 수 있습니다.